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內容來自sina新聞

交付周期長達三到四年 大馬房價漲幅難跑贏匯率

  對在馬來西亞投資的中國內地購房者來說，林吉特幣中長期兌人民幣貶值的概率大小，將是決定其投資收益的關鍵因素之一。因為馬來西亞的樓盤開發周期遠較中國內地來得漫長，通常從銷售到最後正式竣工，開發商的施工周期長達三到四年，顯然加大瞭匯率變化可能帶來的虧損風險。此外，根據《每日經濟新聞》記者在馬來西亞當地的調查，部分在當地開發樓盤的中國內地企業要求內地購房者必須全款購買，這進一步加大瞭在馬來西亞樓市投資的潛在風險。

  開發周期較長

  對於適應瞭高周轉的頭前重劃區怎麼貸款比較會過件中國開發企業來說，來到馬來西亞最先感受到的就是"慢下來"。

  "相比國內來說晚瞭近一年，主要是施工時間，建安周期會長一些。"碧桂園控股(馬來西亞)分公司區域總裁阮傢聲對《每日經濟新聞》記者說道，造成較長工期的原因主要是效率。

  然而在馬來西亞新山，碧桂園的速度已經非常快，從拿地到開始銷售，基本上隻用2胎銀行不察配偶怎麼貸款比較會過件瞭7個月的時間，完全沿用瞭在國內快速的打法，但不可控的環節依然有很多。

  "這裡的工人每天上下午要各喝一次茶，每次都要半個小時之久，而且工頭拿大傢根本沒辦法。"卓達馬來西亞公司首席執行官王斌武同樣對記者說道。在《每日經濟新聞》記者走訪的新山市一些建築工地的現場，很難看到如國內熱火朝天的幹活景象，勞工也很少有當地人，"大部分都是外勞，當地人的福利比較好，沒有人願意做。"王斌武說到。

  在諸多中國開發商眼中，馬來西亞是一個慢節奏的國傢，而且很難去改變，隻能適應。

  "原材料的市場供應能力也跟中國沒法比。"王斌武告訴記者，以最常用的混凝土為例，在馬來西亞是商品化管理，自己並不能在工地上攪拌混凝土，供不應求的時候就隻能等。

  "而且國內的工程設計，建築、結構、給水排水所有環節都會一起解決，但在馬來西亞各個環節都是分開設計，基本上都要等在實際施工中'撞車'瞭再解決，這對於周期都會有影響。"王斌武直言。

  按照馬來西亞當地相關法律規定，高層建築的施工周期一般是36個月，超高層為48個月，如果個別項目後期裝修工程較復雜也可以適當跟政府申請加長工期。王斌武告訴《每日經濟新聞》記者，卓達位於新山伊斯幹達特區麥迪尼的項目是精裝修交房，但精裝修的貨源供應需求在新山並不能得到滿足，"我們很多品牌都需要到吉隆坡去合作，包括印尼等其他國傢。"

  據《每日經濟新聞》記者瞭解，在馬來西亞房地產項目一般在獲得開發審批的同時便能獲得銷售許可證，也就是說在沒有開工的時候就可以銷售，這一階段被稱之為賣"樓花"，而此時購房者購買的話需要支付總房款的10%。按照馬來西亞的預售制度，隨著工程進度的推進分階段交付房款，如果是銀行按揭，首付比例最低也僅在一成左右，如果是全款支付，一般是在工期的3~4年內，按照工程進度分階段付款。

  目前在新山中國開發商的項目一般都建議國內的購房者選擇全款支付，"分四年無息支付，這種方式還是很劃算的，貸款的話這邊審核還是較麻煩。"阮傢聲說道。

  根據王斌武的介紹，目前卓達在新山麥迪尼的項目對於內地客戶也隻接受全款購買。

  投資者將面臨眾多風險

  對於中國的購房者來說，馬來西亞房價優勢自不必說，資產升值的預期也非常強烈，對於長達99年甚至永久產權的海外房屋來說，是否能穩賺不賠，購房者還應該註意哪些方面？

  《每日經濟新聞》記者隨機與在場的一些購房者攀談，大多數人選擇購房的目的並非自住而是坐等升值。戴德梁行馬來西亞公司董事總經理黃子光也證實，大多數的中國買傢買房都是為瞭投資需求。

  "現在馬國在重點發展這個區域，也有一些稅費上的優惠減免，我們覺得還是會有一些升值空間。"在場的一位購房者對記者說道。

  但對於中國購房者來說，購房後的出租打理則是一個重要的問題。據《每日經濟新聞》記者瞭解，目前新山在售的一些項目包含瞭售後返租的服務，但根據項目不同，返租的年限也各有不同，"我們是承諾返租2年，一年是返還5%的回報。"當地的一傢項目負責人告訴記者。

  當地一傢從事中介代理的人員告訴《每日經濟新聞》記者，由於很多人都是通過貸款來購買，以月租收入抵償還款額，但伴隨著銀行利率的上升，租金收益的下降，"以租養房"並非毫無風險。

  同時，該人員進一步表示，對於海外客戶來說，如果遇到租戶拖欠租金、破壞房屋設置等等糾紛，在處理上都會更加麻煩。

  仲量聯行國際資本集團亞太區總監AlistairMeadows說，即使上述問題能得到解決，由於馬來西亞人口較少，但部分地區住房供應量大，當地投資物業的租金回報率也有可能存在較低的問題。與此同時，馬來西亞雖然政局較泰國等東南亞國傢穩定，但該國目前正面臨大選期，政局有可能受到幹預，該國也存在一些法規不健全等隱患。上述不確定因素顯然加大瞭境內購房者的投資風險。

  匯率波動存變數

  匯率絕對是決定馬來西亞住宅投資前景的重要因素之一。如果未來馬來西亞貨幣林吉特幣出現對人民幣的大幅貶值，那麼即使房價每年仍然保持5%的增速，投資虧損也是無法避免的。

  根據中國人民銀行的數據，2013全年人民幣兌林吉特中間價漲幅接近11%，最近兩個月，人民幣兌林吉特中間價漲跌幅度也高達3.6%。

  此外，業界普遍預測，吉林特幣兌人民幣中長期貶值是大概率事件。

  某銀行外匯交易員楊先生分析，此前人民幣對林吉特的持續升值，除瞭受人民幣對美元被動升值的影響外，也有主動的因素："東盟毗鄰中國，又有許多華人，對人民幣的接受度很高，可以說是人民幣國際化的第一站。中國政府有意願使人民幣對這些國傢的貨幣適當的升值，馬來西亞是中國在東盟裡最大的交易夥伴，人民幣對林吉特升值就顯得理所當然。"而近期來，人民幣對林吉特的大幅貶值，他認為主要是受人民幣對美元貶值拖累，但長期看 "不管因為政治還是經濟的原因，人民幣對林吉特升值是大概率事件"。

  最近發生的馬航事件，更為人民幣兌林吉特的走勢增添瞭變數。中國外匯投資研究院院長譚雅玲向《每日經濟新聞》記者表示，馬航事件可能對馬來西亞的旅遊業乃至整體經濟產生重要影響，因此人民幣兌林吉特未來的走勢目前不好判斷。

  在匯率如此大幅度的波動下，協縱國際合夥創始人黃立沖這樣向《每日經濟新聞》記者分析："如果馬來西亞貨幣(林吉特)相對人民幣貶值，那麼中國開發商在馬來西亞的投資，在兌換後人民幣收益將縮水，導致利潤減少甚至虧損；當然也可能是反過來。但不確定性就意味著風險。"

  相關鏈接



  業界：馬航事件將影響中國買傢熱情

  每經記者 區傢彥 發自廣州

  "現在國內幾個大開發商已經進入馬來西亞，馬航事件所造成的負面影響肯定會有，至少在短期內對於國內購房者信心帶來影響。"世聯行總經理周敏向《每日經濟新聞》記者表示。

  盛富資本與協眾國際總裁黃立沖向記者表示，目前馬航事件仍然存在眾多不明朗因素，且負面影響仍有擴大的可能，在短期內無論是對國人到馬來西亞旅遊還是置業均會造成影響，這幾乎是不可避免。但從長遠看，通過提高服務素質以及加大購房者權益的保障力度，才是提振購房者信心的最有利辦法。

  "對於很多到國外進行地產投資的購房者而言，務必拋棄過去在中國市場賴以成功的經驗"，黃立沖表示，在更為理性的市場環境下，國內投資者應該更重視現金回報，而非單純的升值回報。如果不依靠良好的租金回報，僅依靠物業增值的回報比較緩慢，房貸二胎利率比較中國式的炒傢買房子後馬上賣掉扣掉相關稅費後很難賺錢。

  此外，由於馬來西亞柔佛州近來發生一連串搶劫案也使得不少想在當地置產和居住的新加坡人退卻。佳海國際市場總監林通認為，如何提高安保水平也將成為國內房企的新考驗。同時，由於目前國內越來越多旅行社已經暫停與馬來西亞航空公司的合作，有專傢建議，國內房企應該尋求與國內航空公司增強合作，為買傢提供更便捷的航班服務。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-03-28/08252664548.shtml

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