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??為深入探討行業轉型升級的機遇與挑戰,貫徹省委省政府振興粵東西北戰略,廣東省房地產行業協會定於12月18-19日在汕頭龍光喜來登酒店舉辦“廣東省房地產行業協會2014年度會員大會暨廣東房地產發展論壇”。

??第二個模式是度假養老居住模式,這種可以賣房子可以做消費,這種模式大傢最熟悉的就是在海南,這塊不多講,但是這塊其實現在發展起來,海南的這塊很有文章可以做,已經不僅僅是賣房子瞭,一定是房子加服務加配套,而且不僅僅是賣產權,可以賣使用權,一定要把這個模式做出新的東西,在海南有的玩的,在雲南也有的玩,在中國我認為核心就是這兩大區域。

??萬科做的模式就是我們剛剛說的CCFC,就是全民社區,它在4000多畝的用地裡面做的,這四種模式都可以供大傢參考,我認為健康與養老的這個產業非常的朝陽,雖然是照顧夕陽客戶,但是行業是朝陽的,所以在這個產業裡面總可以找到我們可以進入的領域,所以我覺得這個模式可以大傢去研究,當然這個模式解決的以後不僅僅是模式問題,營銷問題和運營問題非常復雜,我們現在在做幾個養老項目的運銷和運營,非常的復雜,因為代理公司沒辦法賣養老項目,跟原來的思維完全不一樣。我們總結下來四句話可以幫助大傢,第一是養老項目的營銷最關鍵的是什麼?到底搞清楚賣什麼,一定是賣生活方式,不是賣房子,第二怎麼賣?整個賣的過程是建立信任的過程,你的銷售人員對客戶不是建立長期的信任,沒辦法賣的,為什麼?人傢要把最後的時光委托給你,如果沒有信任怎麼可能。第三什麼時候賣,不能簡單賣樓,一定具備體驗服務的條件才能賣,誰來賣?銷售團隊不能賣,一定是運營的團隊來賣,誰運營誰銷售,他的承諾就是一字千金。

??我覺得未來會維持在每年10億平方米到12億平方米的增量,能維持超過10年,這是世聯我們一直在一線見到消費者感受到的,比如說中國今年做的最多的一件事,大傢知道在二線城市,現在除瞭5個城市還沒有解除限購,其他的城市都解除限購瞭,解除以後在我們的統計數據裡面,改善型的住宅的比例升瞭接近3%,意味著剛需的產品降瞭3%,就是這塊的需求還挺大的,隻是過往被壓抑瞭,到底真實的需求是多少呢?我們現在說政府不調控瞭會怎樣,我認為十年的時間,每年10億平方米到12億平方米,但是裡面有一個特別重要的情況,就是發生的地點不一樣瞭,我不知道大傢看過馮小剛的《非誠勿擾》嗎,裡面葛優去瞭北海道的四朵金花的旅館,本來帶著美好的憧憬去的,結果是四個老太太,我想說的是那四個老太太的生命結束以後那個村莊就沒有瞭。日本的很多地方都被廢棄瞭,美國現在也是這樣的,美國也是主要在紐約、波士頓為中心的東部城市圈,一個是芝加哥的中心圈,還有一塊是華人為主的加州這塊,還有一塊是佛羅裡達,主要是老人度假居多。就是這樣的情況,所以正好今天上午參加理事會,我也聽到有人說一傢企業在一個城市要退出,其實我想作為市場的參與者來說,它的行為也可能是理性的,因為它可能認識到一個城市如果失去魅力瞭那幹嗎在這裡戀戰呢,其實我們最大的問題不是怎麼蓋房子,而是在什麼地方蓋,選擇什麼樣的城市蓋,比如說我們廣州的一傢企業,如果它說自己是第二大企業,沒有人敢說第一,它在鄂爾多斯做的一個企業到現在也是沒有需求的,所以選擇城市很重要。我們經常看到一些從設計上震撼人心的東西,但是你蓋好瞭以後誰去,怎麼融資,怎麼滾動開發這是最大的問題,所以新常態說白瞭就是這樣的問題。

??我再用5分鐘的時間,把互聯網方面的探索簡單跟大傢匯報一下。這是剛剛講的一些數據,這是世聯對於電商的探索,我自己定義我們的行業是這樣的行業:熱關註、冷業態、深服務、長周期。事實上現在一個買房人做的事情就是這樣的,我們說電腦或者互聯網到底顛覆什麼瞭?就是信息檢索、達成交易和銷售服務。我們要做的是什麼呢?這塊不細說瞭,實際上現在整個的客戶體驗並不好,世聯想做的事大概是這三個事。第一個是網上售樓處,第二個是線上展示系統,第三個是輔助交易系統。網上售樓處是現在世聯在全國的所有資源,比如說一點開萬科翡麗郡,在網上一點擊就可以看到所有的信息。現在大傢知道很多客戶被銷售代表欺騙,比如你問他你的房子還有嗎?他一定說還有,你趕快過來,結果你過去以後他說對不起,3分鐘之前這個房子剛賣掉,我們想做的這件事是直接把銷控表放在上面,賣掉的是紅色,還可以賣的是綠色,你就可以直接進行查詢。比如說一棟樓,你隨便挑一個單位說想想它的效果圖,你找到這個比如說3樓,點擊進去就可以看到實際的效果圖,然後6樓也可以,20樓再點開景觀也出來瞭,這樣就很便利。第三個是輔助交易系統,我們希望銷售代表像平安的銷售代表,人手一個iPad,傢園雲貸銷售代表把你的信息收入進去,可以在中央系統一路運作好,然後錢就進來瞭,包括定金理財,大傢現在都知道1萬抵10萬等等,你把錢打進來之後可以先作為資金理財,大概就是這樣,簡單過一下。也包括收樓驗樓,一張表格打下來打勾,哪個地方做得不好就傳到系統裡,也包括裝修推薦,買瞭房子以後還可以推薦這些裝修公司給你,供客戶參考。也包括售後租售,出租和出售我們可以告訴你周邊的租金和市場情況大概怎樣,售價怎樣,這樣出租和出售的時候你可以有一些參考。還有海外資產,現在世聯在全球有10個講英語的城市已經可以賣它的樓,最後是一個我的資產圖,它每天是更新的,你的資產價值是多少的,你所關註的資產每天的價格變化是怎樣的,有點像大傢打開自己的股票賬戶,當然還有你現在個人的資產經營狀況,現在定金多少錢,傢園雲貸多少錢,特別年輕人每天早上想賴床的時候一看,還要還這麼多錢,趕快去工作。

??剛剛前面兩位專傢講瞭新常態下面的互聯網思維和運作模式,我們可以看到新常態下商業住宅開發的單一模式肯定會被打破,多元化將是新常態下房地產發展的一個趨勢,不可逆轉的趨勢,所以養老地產在今年在我們廣東非常熱,所以廣東房協在去年也專門成立瞭養老地產專業委員會,正因為受到關註,所以省房協的養老地產委員會的活動開得非常有聲有色,我們的地產商都未雨綢繆,都想早點進入這個行業。接下來看看我們請曾遠明來給我們進行演講。

??講這麼多,說白瞭就是房地產如果說難,可能也沒那麼難,大傢隻要看清楚你所在的城市到底需求有多大。因為城市之間的競爭太厲害瞭,在座的有很多廣州開發商,我講一句不敬的話,從城市的競爭來講,現在大傢都說中國的四大城市是北上廣深,可能現在在我們來看是北上深廣,因為最近有一傢機構做瞭城市競爭力的排名,其中有一項是大傢舉出自己城市最賺錢的公司是什麼,廣州舉的恒大和富力,深圳舉的是騰訊、華為、中興、招商銀行、平安銀行等等的。其實最後城市的競爭說白瞭就是企業的競爭和產業競爭。我們現在說城市進步性的時候會看兩個數,人均收入是多少,就業人數是多少,上市公司是多少,把這些都看一遍之後你會發現城市的脈絡走向很清楚,有的城市你可能去都不要去,因為中國在城市化的第二階段,從2012年開始進入到城市化的第二階段,最主要的特征是人口流動是城市間的流動為主,而不是農村人口進入城市為主。我以前負責華東區域的,大傢知道很多的蘇北城市,蘇北的土地比較便宜,但是真的不能去,蓋瞭很好的新區,修瞭很直的大道,但是每年人口凈流出接近十萬人,這就沒有辦法,全世界的城市都是這麼發展的,城市越發達就越發達,越集中就越集中。所以在我看來,當時龍光的選擇很對,在2003年就到瞭深圳,現在深圳這個城市有一點點像美國的三番,高科技很多,年輕人都到這裡尋夢,所以在我看來可能以後中國還是回到都市圈,各位拿地的時候還是要回到核心都市圈,現在的京津冀一體化已經提出來,然後長三角經濟圈,大飛機放到那,迪斯尼放在那,雖然現在地價非常高,但是高也是高的有道理,也包括珠三角的城市圈,可能要做這樣的選擇,如果真的是很小的開發商,即使在一個誠實裡面也要選擇,如果大傢到深圳拿到,我勸你們到南山、前海拿到,而不要在羅湖,各位如果做投資選錯瞭那是最大的問題。

??論壇時間:12月18日14:30-18:00

??剛剛袁總給我們說瞭公式,我也講一條公式,我的公式跟你的公式有點不一樣,但是大傢說的問題是一樣的,這條公式我覺得很好的反映瞭企業經營的實質,P是公司業績,首先跟現金流有關,第二跟資產的收益率有關,這是袁總剛剛的第一條公式,這個R是資產收益率,B是過去大傢企業非常關註的,是業務的增長和時間的關系,還有過去我們開發商甲方最忽略的東西是什麼,我認為最忽略的是客戶,沒有真正關註過客戶,這是第一,第二所有的消費體驗裡面,買樓的消費體驗是最差的,你去菜市場買菜,那個賣菜的阿婆都會把你哄開心的,但是房地產不會。還有一個是HR是人力資源,這是過去房地產行業最忽略的。

??今日下午將舉行廣東房地產發展論壇,重點討論十八屆四中全會後,宏觀形勢與房地產市場前瞻、平臺戰略與互聯網思維——中國房地產如何從類制造業向現代服務業轉變、房企涉足養老產業的機遇和挑戰等話題。

??房地產行業與現代服務業的相互融合是一個大趨勢。——遲福林 博士生導師、海南省首批有突出貢獻專傢

??做房地產也要有互聯網思維。——潘石屹 SOHO

??所以經濟工作會議下講的9個特征8個關註,我認為裡面我看到的東西,真的跟我們現在房地產面臨的問題是一模一樣的,所以下來我想把我們這一年來所看到的整個行業準備要洗牌的邏輯和趨勢來分析一下。這是鬱亮講的話,他說包括萬科在內的所有房企都沒有拿到下一個時代的入場券,這句話不是空喊的,講完瞭第二天報紙就登瞭,萬科要開它的新模式,新模式就是萬科派、萬科雲、萬科裡,這三個東西代表瞭萬科在互聯網時代做的新產品,這個是做租賃物業的,剛剛王平秘書長講的流動人口,萬科已經做產業瞭,萬科已經做社區商業瞭,三個模塊廣州全部推出瞭,今年華南的動作很大。為什麼他們要推出這個?我分析瞭一下,上半場,房地產過去的30年是房地產的上半場,上半場的核心是什麼?在座的甲方都知道首先是要掠奪資源,買最的好土地,紅線外的資源最好,就是教育、醫療、交通這些是最好的土地,第二是成交為王的經營,過去是關鍵要賣得快,房子賣高雄二胎房貸不快一定死定。第三是速度與規模的競爭,一定要講大規模。這是過去房地產的發展情況,但是過去30年的情況還能持續嗎?是不是真的就隻是資產的成交就能解決問題?

??房地產回歸服務原點。——王石 萬科企業股份有限公司董事會主席

??主持人:我們的會議繼續,剛剛我們王平秘書長講得非常非常精彩,而且他講到方式和內容,跟我們常態下的房地產市場關系大不一樣。我建議接下來的兩位專傢也跟王秘書長一樣,用新常態的模式展開對房地產的新看法。

??大概我前面三個講的說來說去都是市場、供需這些事,第四個我想講跟互聯網有關的內容。大傢看到這個公式,實際上是一個企業的價值,在前30年什麼是好公司呢?公司的價值等於第一個公式,P=MV,規模和速度,規模大的公司就是好公司,速度快的公司就是好公司,當時很多公司到香港上市的時候必問的一句話你的土地儲備有多少,你每年的銷售額有多少,甚至還有一個市銷率,所謂的大魚吃小魚,快魚吃慢魚就是這樣,但是現在大傢看看恒大在香港的股價,今天好像是3塊多一點的港幣,而搜房小小的公司比恒大都高。後面的這條公式是現在對於市值的評價,公司的價值等於P=KN平方乘以M1M2除以R的平方,現在是公司的價值取決於關鍵客戶的數量,如果有十個老客戶和一個有100個老客戶的公司,價值不是差十倍而是差100倍,核心客戶越多中間的差異就越多。KN的平方後面的就是萬有引力公式,講的就是你跟客戶的距離,跟你公司的價值成反比,你跟公司的距離越遠你公司的價值就越小,這也解釋瞭今年最火爆的公司是阿裡,它一上市現在可能是2000億美金的市值,原因是它用互聯網的手段跟客戶的距離很近,隨時可以跟你聯系,騰訊為什麼價值這麼大?很簡單,如果大傢有幸去瞭騰訊的總部,它時時刻刻在那有個全球的地球儀,上面在閃亮,告訴你現在全球有6億多人在用QQ,4億多人在用微信。

??袁鴻昌:謝謝王秘書長,也謝謝省房協給這麼一個機會跟大傢交流一下。

??以上隻是回應今天的主題,新常態,因為今天房協也要求我多講講養生和養老,所以我下面講到一個具體領域的結合問題,這個領域的結合問題就是房地產怎麼跟養生、養老行業結合,當然我認為養生、養老這個詞不專業,準確來說是健康與養老產業結合的開發模式和營銷策略。

??總結幾句話,我認為在養老的項目上,我認為一定要跨界,不隻有功能,還要重設計。不隻有觀點,還會說故事。不隻講邏輯,還給予關懷。不隻會正經,還懂得完玩樂。不隻顧賺錢,還賦予意義,隻有這樣客戶是你的員工還是你的合夥人,你的合夥夥伴才可以跟你攜手共進,謝謝大傢。

??互聯網和地產相互之間的碰撞大於機會。——柴志坤

??第一我來講剛剛模式裡面的第一塊,健康與養生度假模式怎麼做,這塊不說大傢不知道,其實在國外已經流行瞭60年瞭,國外早就把這個領域很清晰的定義為健康養生與旅遊度假完美結合的,通過非醫療化、非侵入式的健康管理與酒店管理體系相結合,以全面健康提升為目的的健康管理體系。這個模式相當於做一傢度假酒店,但是不是傳統的度假酒店,這種模式在全世界已經發展瞭60年,有4大模式,然後這種模式裡面必須要有6大要素,不會賣住房的,這些模式裡面都不賣住房,都是賣套餐,一賣就是7天、14天的套餐,一個套餐人均消費至少900美金,所以7天之後至少是3、5萬人民幣,但是這個因為它有效,核心是有效,它不是賣這個,而是做診斷、整體健康提升及療程服務、健康有機餐飲、健康設施等等的,我們傳統的酒店會議室在這裡大傢單個人買單的很少,但是在這裡所有的人都是單個買單。這個市場在美國做到瞭1000億美金,這是我講的第一個模式,特別適合於遠郊資源或者旅遊度假目的地,為什麼呢?既然人傢去健康養生瞭,資源一定要好。

??還有一張沒有講,明年是什麼年?明年是羊年,今年是什麼年?馬年,昨天有人問我我突然忘瞭今年是什麼年,因為今年說的最多的是豬,今年年初說的最多的話是站對瞭風口,連豬都可以飛起來,所以恭祝各位可以站住風口。謝謝大傢。

??還有活躍長者度假居住模式,這是在三亞,我不多講,不用做很多的設施,隻要做老人玩的東西就可以瞭,老人打麻將我三餐廳煮給你吃,老人就很高興。

??第五個講講所謂的投資時光機和服務業的春天,大傢知道日本有這麼一個人,叫孫正義,他有一個理論叫投資時光機理論,他認為今天美國發生的事,兩到三年後會發生在日本。所以他今天在日本賣蘋果手機,當時剛有蘋果的時候,日本人不用這個,但是孫正義說一定會用的,結果他就推蘋果手機,也賺瞭很多的錢。當然還有後半句話,兩到三年在日本發生,三到五年在中國發生,所以他堅定的投瞭阿裡巴巴,他還認為五到八年之後會在印度發生,就是這樣的,這就是人類社會的規律,其實我們現在看很多中國的創新公司,拉到世界上來看可能也沒有那麼創新,百度跟谷歌很像嗎?阿裡跟亞馬遜像不像呢?就是這樣的。我想再說說,現在美國房地產開發商的總市值500億美金,在一個成熟的資本市場,現在美國的服務型的總市值是1000億美金,就是這樣的,這就是一個成熟市場對這一塊衍生物往下走的路數,大概就是這樣的,所以我想可能在座的開發商跟我們一樣,我們也面臨著轉型的壓力,對我們來說,把房子賣給客戶以後老死不相往來,但是我們今年開始做轉型,每天或者每個月都跟客戶有一個交流。在座的各位也一樣,如果你把房子賣給它以後,你等於剛剛打開瞭一扇門,以後的路還很長。房地產是一個金融產品,所以沿著房地產這條路往下走,一定可以衍生出很多有意思的東西,房地產行業的春天即將到來。而用互聯網思維,用整合的方式,用互聯網移動互聯的方式跟消費者拉近距離肯定是大的方向,我的第一部分就講的差不多這樣。

??期待大傢關註我們,以後我們會用互聯網的手段更好的服務客戶,也更好的服務各位,謝謝大傢。

??第二個模式是北京的泰康人壽做的模式,險資進入養老,我認為房地產追逐的是現金流,保險業追求的是長線的回報,它就把這兩個結合在一起,這是保險公司,然後現在已經有開發商在找保險公司在談,跟保險公司合作做養老模式,這是很好的想法。

內容來自sina新聞

??在十年前龍光來到瞭深圳,正好我那會也做瞭策劃服務瞭龍光。其實房地產的新常態,2003年整個中國的房地產銷售額是7600多億人民幣,到瞭2013年是8萬億,當然這個市場漲得很快,但是之後怎麼辦呢?這是我想問的第一個問題。第二問是再往後怎麼走?世聯主要做一手房代理和咨詢,恰恰在昨天過瞭3000億,大傢非常開心,應該說感謝在座的各位,有很多在座的朋友給瞭我們服務的機會。

??所以我們認為在中國應該做一碗糖距離的居住模式,長者樓棟散落在社區中,內部采用適老化設計,建築外部和其他樓棟不作區分,周邊樓棟可與長者樓棟搭配形成老少居,整體形成活力社區,更適合中國人的生活習慣和養老觀念。在這裡面可以有各種形式的床位,包括可以在社區裡面以後除瞭有托兒所、幼兒園,十年前我們的幼兒園還是我們的負擔,現在要搶一個幼兒園不知道多賺錢,我告訴大傢十年後,如果社區裡面有托老所一定賺錢,現在考慮可以做托老所瞭,我們說早上8點鐘子女把傢長送過來放在這裡,晚上7點鐘接走,包他三餐,白天在這裡做活動,做書法和物理治療,做老年人的聯誼活動等等的,這種形式就解決瞭我們的居傢養老問題,他是在居傢的但是又可以提供服務,甚至老人到瞭一定的年齡可以上門服務。所以養老的市場已經擺在你的面前瞭,所以在這塊來講,我剛剛講到的做養老如果做大社區不敢做,先從長者日托社區做起是一個很好的途徑,培養瞭開發商的丙方思維,先做一個長者日托中心,培養我的運營能力,到將來我去放大我的運營能力,這是有可能的。

??直播:2014廣東房地產發展論壇(1)

??所以我想說的是什麼呢?別企盼奇跡,尊重規律和市場,而現在新常態最大的問題就是回歸市場,新的班子上任以後,對房地產的發言越來越少瞭,有的人說開發商心裡有點發酸,其實我覺得是好事,2009年咱們說振興十大行業,現在有哪個行業被振興呢?因為政府拼命的插手,這些企業都沒有起來,光伏、風電、鋼鐵這些等等的行業都沒有起來,所以回歸市場是件好事情,回歸市場要看清楚最重要的事就是供需,潘石屹也說他最牛的也是供需,包括我們經常舉例說香港的泡沫是怎樣的,我想說說我眼中的香港,我恰好有幸在香港工作過一段時間,那時候也對香港的房地產市場做瞭一點研究,大傢知道香港是地少人多,從70年代經濟騰飛開始,房價一路上漲,中間波動瞭一下,波動的原因是什麼呢?大傢知道香港的港幣和美金的加息有關,當時美國有一任聯席會議主席叫洛克爾,把利息提得很好那會房價跌瞭一段時間,這之後是什麼情況呢?從1984年開始,香港的房價一路上漲,相信在座的各位大傢都是老廣東,比我更瞭解,中間如果有波動就是跟著金融的波動,這是正常的市場,到瞭1997年,我們選出瞭中國人自己的特首,董建華先生,他說香港人住房太困難瞭,我們承諾每年新增8.5萬個居住單位,大傢應該知道這件事,恰巧1997年之後金融危機一路經濟下跌,那怎麼消化呢?我想董先生當時沒有考慮香港一年到底需要多少,供需關系到底是怎樣的,結果這個時間點一直到瞭2003年,2003年他幹瞭三件事,第一是取消8.5萬居住單位,那一年減到瞭6.8萬,第二把拍賣制度改成瞭勾地制度,還有第三點開始瞭優才計劃,就是大陸的專才可以赴港定居,這一下子把香港的市場托起來瞭一直到現在,包括現在香港反而是告別瞭正常的市場,現在又加瞭對大陸征收特別的交易稅,但是即使這麼征收香港的房價還在增長,原因就是供需。

??主持人:謝謝袁總,互聯網思維真的是世界新商業模式的一種發展潮流,為瞭更好的領悟這個互聯網思想,省房協整個領導班子還真的進行瞭一次深入的學習,就是要運用互聯網的精神、思維、方法、方式來創新指導我們的工作,平臺戰略呢,其實我們協會就是一個平臺,平臺是一個開放的,平臺也不是單個主體,而是多個主體,在平臺裡面,每一個主體都是平衡、協商、共享的,沒有說某一個主體最厲害,平臺裡面講究的就是1加1大於100,這就是平臺戰略的精髓。

??曾遠明:謝謝秘書長,各位省房協的會員和廣東省的同行們,大傢好。

??今天是2014年的12月18日,2014年的年頭和年尾,房地產應該發生瞭根本性的變化,所以我想分享一下我自己感受到的根本性變化,我先做一個調查,在座的房地產開發商甲方的舉一下手,有沒有乙方的?很少,還有沒有做丙方的,知道什麼叫丙方嗎?就是第三方,沒有,但是我今天談的就是丙方。

??我1993年畢業,做開發商做瞭18年,然後過去4年我做乙方,這一年來我不知道被逼成做丙方,這就是過去大概今年內發生的事情,我從時間軸來看,這是我們在江蘇的一個項目,中國建築十強單位之一,它做瞭開發商,做開發商的過程中發現光從施工單位做開發商覺得沒有競爭力,他要找到自己的競爭力,所以他要做養老,做養老我們給它做策劃和設計,我的合作夥伴是澳洲做養老設計的權威,幫他做完瞭設計他說不行,他說如果幫他做一個規劃顧問那不行,養老的核心問題是在運營,必須要幫我整合運營機構,所以我幫他做運營的工作,這是一個月前在海口,雙匯集團投資瞭房地產,我幫它模式設計,它說他要做中國房地產最持續可開發的模式,我們幫它在海南做瞭一個養生度假的項目,做完瞭以後不讓我們走,必須要幫他們整合全世界最健康的養生專傢來管理,我被逼又做瞭丙方。這是剛剛4天前萬科,今年3月份萬科委托我們做萬科的戰略轉型的002號專案,這個合同剛完,可以透露秘密瞭,002號專案是兒童教育親子商業專案,萬科在一個月前發瞭一篇文章,不知道大傢有沒有留意,萬科有一天如果不賣房子瞭,賣月餅還是賣學校?它真的要賣學校,這是4天前的事情,我們在廣州大劇院跟萬科做瞭合夥人,做瞭萬科教育營地的合夥人,所以今年來,我們從乙方的咨詢顧問、策劃代理機構被逼著成為瞭運營方,我理解的丙方。

??為什麼我們淪落為丙方呢?剛剛我已經帶出落瞭,這個是海南的項目,雙匯為什麼一定做這個?大傢做海南房地產的人都知道,旅遊用地有16%的面積不能銷售,必須拿產權經營,這是很多地方政府現在越來越嚴格要求的,開發商不能把房子賣瞭就走,16%的面積不能賣,我們幫它在那裡做瞭一個健康養生的度假酒店,原來的定位是在這個地方做一個度假會議酒店,資產回報率5%,20年才回本,後來我們幫它找到全世界最優秀的一傢做健康管理目的地的管理公司,一般的度假酒店和一般的商務酒店的客戶回頭率不到10%,然後個人的開房率60%已經不錯瞭,那個酒店做到瞭客人的回頭率連續18年達到60%,我在那個項目參觀的時候我見到美國的非常有影響力的女性,她在那裡說中國不會健康養生,我已經連續18年來這裡度假,每次來至少花2萬美金,所以那個項目做十年的資金回報率,而且在這個項目上一旦裝瞭這個項目進去,整個項目就不是賣房子,而是賣健康。所以這個開發商一定要逼著我們從乙方當丙方。這就是我們剛剛前一個月的簽約儀式。這是我們在江蘇龍信做的項目,這個開發商要做養老,它知道做建築要開始產業化的時代瞭,它在房地產業要做養老,叫養尊處優,在它的項目裡面我們做瞭CCFC模式,可持續照料的傢庭居傢生活方式,不是把老人全部放在一個社區,而是老人、小孩、年輕人放在一起,所以它一定要我們做丙方。

至道中國總經理曾遠明做主題演講

??市場上還有人在說萬科到底要不要做商業,要不要做多元化,我告訴大傢萬科為什麼做親子商業,它認為以後如果要賣樓,它發現深圳最旺的區,房價最跌不瞭的區叫百花社區,百花社區為什麼掉不瞭房價呢?因為裡面有最好的學校,就是如果我們的房子依附在教育、養老的領域裡面,房子的資產增值率是高的,所以萬科一定要做學校,但是不可能靠政府配體制內的教育,所以做體制外的教育,廣州的這個項目這個月看,我們要開第一個社區教育營地,歡迎大傢來看。所以我們被逼做瞭丙方,為什麼?我認為可能跟習近平有關,因為新常態的問題。

??2014年,除新常態以外,還有一個關健詞是互聯網,從餘額寶、支付寶到滴滴打車,雙十一剛過完,雙十二又接踵而至,有人視互聯網為洪水猛獸,也有人視之為良朋益友,不斷的整合資源,擴大房地產開發和服務的內涵,將房地產從類制造業向現代服務業轉變。

??舉行地點:汕頭龍光喜來登酒店

??下來房地產的下半場意味著什麼,我認為三個根本的轉變,從掠奪紅線外的資源變成內生資源式開發,自己在自己的項目裡面必須要有資源,是自己做的,而不是買地的時候天然在那的,就算買地時候有天然的資源地價已經抬上去瞭。第二是粘接為王式經營,這也是互聯網的思維,客戶不能長期需要你你就沒有用。第三個要變成內容生態鏈競爭,就是我們在裡面一定是有各種各樣的業態,這些業態之間互相之間是生態式的,是可以循環的,這樣的一個判斷來源於什麼?首先剛剛其實王秘也好,袁總也好都講到瞭,整個新常態核心帶來的是要關註我們的物質文明提升和精神文明,這裡面涉及到健康問題、養老問題、教育問題、文化娛樂問題、食品安全問題,這些問題應該是我們的內容和內在資源的覆蓋點之一,起碼要選一點。第二要不做縱向整合要不是橫向整合。粘接為王怎麼做到呢?核心是在於我們社會變遷下正確理解人,跟王秘書長講的流動人口有關系。我們講的開發商以後要著力點的,內容競爭力的四要素,這裡面有兩個要關註的,一要關註的是需求鏈,第二要關註的是產業鏈,然後把產業鏈和需求鏈連接起來,這就是你的生態內容競爭的聚焦點,所以我剛剛分析瞭房地產的上半場,到下半場的三個根本性的改變,這裡面通過萬科看到它在做瞭,而且做得非常的快,今年上半年以前叫城市配套服務商,以後除瞭住宅地產,還有消費體驗地產等等的,第二是要關註客戶CR,HR是什麼,今年萬科不提職業經理人的口號瞭,提的是事業合夥人,它要推事業合夥人的機制,所以說上下半場的根本改變其實有很多企業已經在做瞭。

??所以我說房地產在新常態的思維要變成我們要具備丙方思維,我做開發商的時候也覺得很爽,可以隨意的蹂躪乙方和丙方,但是甲方要開始要有丙方思維瞭,丙方思維的核心就是運營方的思維,服務方的思維,沒有這個思維不行。第二要自己做資源,第三要有合夥意識,跟員工要有合夥意識,跟合作方要有合夥意識,在座的今天有老板和職業經理人,老板要跟下屬提合夥人制度瞭,我覺得是時候瞭。這是我整合的我的事業合夥人,我們內部也要推自己的內部合夥人制度,因為我也要有我的丙方思維。而且這些人什麼人可以成為事業合夥人呢?我認為事業合夥人的標志是,以前的人才要不是橫向要不是縱向的,橫向就是通才,縱向人才是專才,我認為未來最吃香的人才是通兩個專業,而且橫向還要通的人才,而且不能是懂財務和稅務的,要是懂工程和財務的,懂工程和金融的,要跨兩個很大的行業,這才能做事業合夥人。

??接下來請世聯行集團董事會秘書袁鴻昌先生來跟我們作主題演講。

??簡單來講,我告訴大傢健康與養老產業最簡單的分法,前半段叫健康管理,中間是急性醫療,後面是康復護理。健康管理指的是治未病,就是沒有病防病,這在醫學裡面就是和預防醫學等同起來,中間環節是急性醫療這個和現代臨床醫學掛鉤,康復護理是和康復醫療掛鉤,這是三個大板塊,這三個板塊分別可以跟房地產結合,有三個模式,第一個模式可以做健康養生度假模式,還可以做度假養生居住模式,當然這兩個也可以整合。還有在健康管理我認為最好可以和遠郊項目和旅遊目的地結合,因為做健康管理的人是想離開他的城市,玩得更開心,在玩中來療養,這是最好的。康復與護理,我們現在口頭上大傢講的養老是狹義的養老概念,狹義的養老概念是和城市結合的,在遠郊不能做真正的養老的,城市裡面可以做養老,養老的模式在中國我認為最可行的模式是可持續照料的全齡社區,中國人的居住習慣和傳統的道德觀念,是不允許把所有老人集中在一起住的,所以我們要做的是全齡社區,而不是隻有老人的社區。

??互聯網房地產服務市場空間巨大。——

??大會將以“新常態、深轉型”為主題,重點討論十八屆四中全會後宏觀經濟與房地產市場走勢、互聯網思維與房地產業價值鏈重塑、新常態下養老地產、休閑旅遊地產、縣域地產的機遇和挑戰等行業前沿問題,舉辦研討、交流、聯誼、考察等活動。

??急性醫療我不講,我們主要講康復護理這塊,首先我們講老人怎麼分,我看到很多奇奇怪怪的分法,我認為這個分法最好,我們把老人分成健康活躍期長者、行動緩慢者、行動不便、還有無法自由行動的。在中國的生活環境下,其實我們中國的十二五規劃,養老的問題已經清楚的寫在國傢的文件上,中國養老的劃分是這樣的,是9073,隻有3%的老人國傢認為需要去養老院,養老院就是機構式養老,7%國傢認為要放在社區裡面養老,90%是居傢養老,所以養老的問題不是哪個開發商認為以後要不要做養老,是必須要面對的,因為老齡化的程度越來越高,而且老人是在傢裡養老的,我們這段時間不斷的幫客戶做一件事情,幫我們客戶進行他的套內空間的適老化改造,很多老人到瞭70歲、80歲,傢裡面由於沒有適老化的設計,有70%的老人是在傢裡受傷的,所以我們的房子如果做適老化,現在提前就去做,這就是一個細分市場,當然現在很多開發商認為我投瞭適老化的設計,增加瞭成本,能不能拿出我的收益,這是一個命題,要看怎麼做。

??全國現在從今年已經有很多的項目推出瞭,我介紹給大傢瞭解一下,一個是海口,適合活躍長者度假的模式,但不賣房子,隻按天賣。我建議大傢這個假期傢裡有老人可以去,它推出瞭適住項目,7天一個老人,春節期間7天一個老人6晚,2362塊,在那裡住7天6晚,非常好,而且那裡的設施全部是適老化的,而且有為老人的服務團隊,而且有應急團隊,旁邊很近就是海口人民醫院,傢裡面都放心,讓老人去那邊活動。這也是一傢長者護理機構開的新模式,以前是開在北京,開的是老人院的模式,但是在海南的相當於養老度假的模式,不賣產權的丙方思維。

??世聯行集團董事會秘書長袁鴻昌做主題演講

??我大概是這麼幾點跟大傢交流一下,第一個是告別高增長、規模化。房地產如果再蓋房子就未必賣得出去瞭,中國從大的格局上來講,最近陳總寫瞭一篇文章,叫30年為一世,就是每個30年都有一個內在的規律,符合瞭這個規律就長得很好,粗略來看每個30年都發生很多的事情,即使在1979年到2009年也發生很多的事情,我們說1979年到1988年主要是包產包戶,解決瞭價格雙軌制,1988年到1998年,我們解決的是朱鎔基把中國變成外向型經濟的國傢。從1998年到2008年是我們最好的時候,因為1998年取消瞭實物分房,但是之後怎麼辦呢?說實在話上一個十年黃金期的時候,政府主要做的對房地產的調控,最主要調的是需求,因為需求太猛瞭,城市化的第一個階段所有的農村的人都往城市湧,大傢隻要拿到地就意味著已經賺到錢瞭,但是這個日子已經過去瞭,再之後會怎樣呢?有的人說房地產到瞭拐點,過瞭8萬億就狂跌下來,可能在座的各位有些就在這個行業做不下去瞭,我個人的意見是什麼呢?看看美國和日本,可能中國的房地產在高位的振蕩還有十年到二十年,大概美國在1972年,美國的房地產新建住宅量到282萬,一直到2006年,因為在這之後是世界金融危機,到2006年之前的30年,美國一直維持著新建住宅量是160萬到200萬之間,大概到90年代之後,美國的單套建築面積是200平米,在美國公寓是很 少的,主要是單套面積這麼大,所以意味著美國每年新增的住宅建築面積是3.2億平方米,大傢知道美國大概3億人口,每人每年新增1平方米的面積,維持瞭30多年。還有一個是我們經常說的日本,大傢知道日本的泡沫怎樣的。日本最火爆的時候是1985年,1985年日本被美國逼著牽著廣場協議,日元就升值,升值之後日本政府我覺得做瞭一個錯誤的決策,因為他想一升值日本企業出口就受到影響,所以日本政府把利率降到非常低,就意味著大傢開始炒房、炒股,然後日本的資產價格奇高,我們說的日本的崩潰是1989年之後,當時日本的東京的房屋價格超過整個美國,1989年之後降下來瞭,但是即使降下來瞭之後,日本每年新增的建築面積也有1.3億平方米到1.6億平方米,一直到瞭2006年世界金融危機,十幾年的時間在日本城市化結束瞭,人口紅利消失瞭,每年新增1.3億到1.6億平方米,意味著每個日本人每年新增1平方米的建築面積,這就是我們看到的發達國傢在城市化之後發生的事。中國2003年賣瞭12億的住宅建築面積,今年我估計到年底咱們一盤算,2014年雖然可能哀鴻遍野,但是是我們歷史上第二好的年份,隻是比2013年低瞭,因為大傢知道除瞭絕對的數額高和低以外,相對的比較也很重要,就是這樣的情況。

直播2014廣東房地產發展論壇(2)

??我們今年也要推不老節不老精神,因為我們認為我們的長者不夠活躍,我們要提倡不老精神,我們會推不老節來代替不老營銷和不老的項目。

??互聯網思維蓋不起房子。——毛大慶 北京遊客企業有限公司總經理

??———以下為論壇現場直播,按F5刷新可獲取最新信息———

??主持人:謝謝曾總,曾總的演講非常的精彩。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-18/15535951252660182368720.shtml

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