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  禹洲目前仍然以住宅開發為主,投資性物業的規模大概占土地儲備總量的15%,其中三線城市的商業物業產品主要選擇銷售的形式,一二線城市的核心區域物業我們會堅定地持有。

  整合三地豐沛資源,加深行業切磋交流,快周轉與金融資本"雙管齊下"

  我們不會與走在前面的房企單純拼規模,因為拼不過,也沒有意義。我們對自身有著清晰的梳理,並且會走出獨特的道路,那就是以剛需、改善型產品為主,建設智慧城市,做積極投身城鎮化建設的政策踐行者。與國傢、政府、區域、城市、公眾、投資者同步發展、價值共生,並利用自己兩岸和香港的豐富資源,提升自身的影響力和產品、服務的附加值,一步步穩健推進自身的發展。

  尤其是當下城鎮化這樣一個大主題,禹洲人需要更加嚴肅慎重地面對,這是一個挑戰,無論在戰略還是在戰術上都要重視。稍有不慎,不僅不能使禹洲倍速發展,進入一線房企行列,反而有可能掉隊出局,我們禹洲人一定不能沾沾自喜於所謂的先發優勢。這幾年,公司的上市、管理架構的調整、職業經理人團隊的引入等,都是我在為挑戰謀局,主動地進行變革,為禹洲的未來謀勢。相信大傢也都看到瞭禹洲的變化。

  中國房地產報:目前業界輿論十分關註"鬼城"、"空城"的現象,在2009年4萬億投資拉動下,大幹快上的新城建設如今正遭遇詬病,尤其是與頻頻告急的地方債相聯系後,似乎問題更加突出。你如何看待"鬼城"的質疑?

  中國房地產報:中國有句老話,"富不過三代。"閩商以傢族企業聞名,你認為傢族企業的固有弊端會是影響閩商做大做強的不利因素嗎?

  林龍安:我認為房企的社會責任感應該更強,要與政府高度同步,相輔相成,積極投入到新型城鎮化的建設中去。去過印度的人有一個直觀感觸,那裡的棚戶區狀況非常糟糕,極大地損害瞭城市乃至整個國傢的形象面貌,可以說是城市發展的反面教材。中國特色的城鎮化,就是應該讓百姓的利益得到最大的提升。棚戶區改造和城鄉接合部的開發建設就是為瞭提升城市品質和居民幸福指數,改善那些與城市面貌不相適應的地方,消除治安、污染方面的巨大隱患。這是一個政治任務,同時也是一個潛力巨大的市場,房企應該做政府有力的合作者和政策執行者,承擔一些力所能及的任務,畢竟城鎮化需要巨大的投入,全部讓政府來做也不現實,應該更多激發市場和民間的活力與動力。

  中國房地產報:你本人是非常註重金融和資本運作的,現在中國房地產企業已經逐漸分化成兩種類型,一種如萬科、恒大這樣的標準化復制,類似於制造業的工廠化生產,另一種則如萬通、金地這樣越來越依靠金融資本的力量發展,禹洲地產是如何在兩條路之間進行選擇的?

  現在的禹洲,可謂"危""機"並存。新一代國傢領導人提出瞭"中國夢",我也有自己的"禹洲夢"。這幾年我一直在思考,面對時代和行業大勢,禹洲的商業模式是什麼,變革的方向是什麼,哪些地方需要堅守,哪些領域需要創新?我們是能夠優雅的活下去,還是在裹足不前中倒下?我希望所有禹洲人都能有這樣的憂患意識。

  秀在金秋京城全民選房季之快樂學院派

  其實,近些年這種零散的局面已經有所改變,比如上市閩商紮堆一起發債等。以禹洲為例,我們上市的時候,包括世茂集團的許榮茂先生和恒安集團的許連捷先生都是我們的基礎投資者,這種"你中有我,我中有你"的融合狀態越來越成為主流瞭。

  中國房地產報:如果讓你給現在的禹洲打分,你會打多少分?滿分的目標是什麼?

  林龍安:在同香港房企頻繁的接觸中可以發現,越來越多的港企已經從快速制造轉為金融收租,比如恒隆地產等。而禹洲算是合二為一,兼而有之。在住宅部分,我們要求像工廠化生產一樣快速開發,設計標準化,快節奏產出;在寫字樓和酒店等投資性物業方面,尤其是在一二線城市,我們更多選擇持有,增加公司本身的價值,並積極尋找與金融資本對接的機會。目前來看,我們的這種雙管齊下的模式還比較成功。

  中國內地改革開放30年,職業經理人制度真正興起隻有短短10年。與之相比,香港就非常成熟,在法律和管理體系以及職業道德、人脈關系、業務能力、遊戲規則等方面都已經穩定而完善。我在二十多年的商旅生涯中有很深的體會,內地的職業經理人制度還與香港乃至歐美有很大的差距,需要這些職業經理人更好地與傢族人員以及公司文化融匯貫通。

  新閩商的力量不可忽視,彼此融合漸成主流,"內外結合、傢族傳承"是禹洲的獨特制度

  中國房地產報:新一輪的城鎮化牽動著眾多房企的神經,但對於城鎮化和房企的關系,鬱亮和任志強曾經有截然不同的觀點。前者認為,房企要抓住城鎮化的機遇,做新型城鎮化的配套服務商,而後者則表示,城鎮化與房地產沒有關系。你如何看待房企在新城鎮化大潮中的角色和作用?

禹洲率先佈局二三線城市,很多人覺得我們是有眼光,甚至是有運氣,提前踩準瞭點,但現在挑戰也隨之而來。首先,大量的一線品牌房企將把主戰場轉向這個區域,區域佈局戰略性下沉,它們在管理、資源整合、品牌知名度、產品研發等領域具有很強的優勢;其次,對於二三線城市的地方政府而言,它們對於城市的規劃定位必將發生跨越式的提升,需要開發企業擁有更高的視野與全球化的整合能力;並且,我們更不能忽略一些具有強大實業資源的企業,它們在復合型地產的開發中具有很強的先天優勢,這種優勢對於地方政府而言,具有很大的吸引力。

  林龍安:你可以想象一下,如果中國有10傢,或者隻要有5傢蘋果這樣的公司,那我們國傢的科技發展水平和商業影響力與現在就完全不可同日而語瞭。我同意批評的說法,500強的身體,不等於500強的內心。不客氣地講,很多都隻是空殼子,在其應該承擔的社會責任與貢獻、員工成長空間、團隊建設與管理制度水平、企業文化等方面距離國際上優秀企業還差得太多。我想,國傢應該清晰地認識到這一點,著力去培養一些與國情相適應、內外紮實、有自己獨特核心競爭力的世界500強企業。

內容來自sina新聞

  公司將做堅定的政策踐行者,用心實現"禹洲夢",迎接更加精彩的下一個20年

  中國房地產報:你認為閩商應該擰成一股繩,但是很多閩商企業傢和研究者都認為,閩商之間的合作相對較少,是這樣嗎?

  有鑒於此,禹洲形成瞭自己的獨特道路,即傢族與職業經理人並存,以職業經理人為主,形成"內外結合、傢族傳承"的中庸之道。

  一般來講,由政府主導的新城區開發會比較好,因為基礎設施配套、社會保障體系等能夠跟得上,新城區就會蓬勃發展,在這方面,我曾經去過合肥新城區,那裡的建設就非常成功,極大減輕瞭老城區居住、公共設施、道路以及教育醫療的壓力。但是由個別企業主導的新城區開發往往會成為鬼城,因為很多配套跟不上。

  當然,我反對閩商到處去盲目地拿地王,但這是個別現象。作為中國商幫中活躍和實力強勁的群體,閩商也需要政府有所引導,使其擰成一股繩,投入到中國新型城鎮化的建設中。

  中國房地產報:談談閩商吧。最近在北京、上海兩大一線城市的土地市場,閩商表現得非常突出,包括泰禾、正榮、融信、陽光城以及禹洲地產都變身為"地王制造者",引起業內"閩商兇猛"的驚呼。你覺得,閩商為什麼在這一階段表現突出?

  林龍安:實事求是地說,與其他商幫相比,閩商的確顯得零散一點,缺乏號召力和凝聚力。"一葉舢板打天下","寧做雞頭不做鳳尾,這是自古有之的文化"。我覺得,其實地方政府也可以主動引導,鼓勵閩商抱團合作,不要單獨打拼。

  不能一面倒地否定新城開發,房企應該在新型城鎮化中扮演更積極的角色,政策的融資導向則要一視同仁

  林龍安:由於擁有得天獨厚的地理和人脈因緣,閩南是順暢溝通兩岸以及香港的天然平臺。我本人經常去臺灣拜會臺北、高雄等地的房地產行業公會,並不斷探討和對接房地產的產品升級、融資平臺等內容。應該說,臺灣的房地產開發走在我們大陸同行的前面,很多地方非常值得我們學習和借鑒,比如房地產產品理念、營銷體系、產品和管理的精細化與系統化方面。同時,大陸的廣闊市場也促進瞭房企的迅速發展,出現瞭許多新的產品模式、經營理念,雙方可以經常切磋學習,互通有無。

  林龍安:福建的傢族企業色彩的確非常濃厚,可謂根深蒂固。傢族企業的問題,我認為要分兩個方面來看。我曾經和臺灣人壽董事長朱炳昱聊過這些問題,他說臺灣很多經營數十年的龍頭企業都是傢族企業,傢族企業本身沒有什麼不好。職業經理人制度是世界范圍內優秀的制度,二者各有特色和長處。我覺得,二者並存是最好的,隻要處理好、平衡好,就會形成完美而優越地結合。百年基業,總要由自己的傢人來繼承,血緣傳承一樣有發展的空間。當然,傢族有其管理和人脈方面的局限性,容易聽不進其他的意見,在這方面,需要更理性和開放的職業經理人制度來補充。

  但鄂爾多斯和這些城區不一樣,由於城市過於依賴單一的礦業業態,人口規模、產業結構和經濟發展程度遠遠達不到成熟都市的水平,完全能不支撐迅猛爆發的供應,這種極端的案例在全國並不多,是值得我們吸取教訓的。

  林龍安:在中國目前的各個商幫中,閩商的確表現得比較突出,這不僅因為包括僑資在內的民間資本在閩商中比較雄厚,同時,經過最近10年的發展,閩商在資本市場的路也越走越順。境內外上市的閩商超過100傢,如果按照每年每傢融資20億元算,總額至少在2000億元以上,這是非常可觀而又難以忽視的資本力量。

  同時,我覺得經過這些年的迅速發展,閩商已經進入瞭"新閩商"的階段,一定程度上脫離瞭傢族色彩,更具國際化視野,企業文化和管理機制都更加現代規范和可持續,形成瞭獨特而強勁的核心競爭力。

  中國房地產報:你的傢鄉惠安是閩南著名的僑鄉,並且與臺灣的交流密切,你本人更是香港福建社團聯會的名譽主席,就禹洲的經營而言,是如何利用這些兩岸以及香港的豐富資源的?

  林龍安:我會打78分,不到80分,目前的發展狀況距離我、董事局和股東要求還差得蠻多的,有巨大的提升空間和發展潛力。

  林龍安:關於"鬼城"的說法,我覺得要科學地來判斷,我反對一面倒地否定新城開發,以及武斷地冠以"鬼城"的稱號。中國房地產行業近20年來才進入快速發展階段,確切地說,是1995年之後才算比較穩健地發展,與歐美百年的發展相比,仍然算是初級階段。在很多三四線城市,老城區很難拆遷,必須要建立新城,而由於老城區情結等各類因素,新城的成熟繁榮需要一個較長的過程,短期內會出現空置比較明顯的情況。但實際上,這些城市的人口及其增長趨勢完全可以支撐新城區的供應量,隻不過要慢慢來,有一個過渡期。

林龍安新閩商應做政策踐行者

  可以說,我們曾經走在時代的前列,經過20年的努力,將從前的小漁村廈門建設成目前這樣一個具有國際色彩的大城市,禹洲也從一個小企業變成如今的香港上市公司,領跑海西。現在我們迎來瞭又一個可以引領時代發展的良機,無論是肩負全球華人目光的海西板塊,還是承擔中國經濟增長引擎的城鎮化浪潮。我們將以不斷的創新、對品質的堅守、對責任的始終踐行來面對下一個20年。

  世上萬事隻怕"用心"二字,隻要用心,我想我們的業績、盈利、人才、團隊、管理機制和文化都會做得很優秀,那時就距離100分不遠瞭。

  中國房地產報:的確,唯其艱,故盼其美,其實中國房企已經有很多做得很出色瞭。綠地已經進入世界500強,萬科按照這樣的發展勢頭,未來幾年進入這個行列也是大概率事件。但是很多專傢批評那些龐大的中國企業,認為它們雖然有500強2胎房貸銀行年息怎麼貸款比較會過件的身體,卻沒有500強的內心,你是怎樣看待這種說法的?

  中國房地產報:你的說法和近期證監會關於房企A股再融資放開的指導思想十分契合。監管層的精神是,再融資會更多向涉及保障性住房以及棚戶區改造的房企傾斜,而包括新湖中寶、榮盛發展等上市房企日前發佈的定向增發預案也都明確表示募資投向棚戶區改造,你怎麼看這種具有明確政策導向的再融資路徑?

  中國房地產報:我相信禹洲也在這條路上紮實前行。公司現在已經走出福建一隅,開始全國擴張,你覺得禹洲已經完全準備好瞭嗎?公司所面臨的挑戰是什麼?你對禹洲的獨有定位是怎樣的?

  林龍安:禹洲地產已經上市4年,現在回過頭來看,雖然當時融資額並不大,但是我們及早佈局資本道路,並對公司管理進行健全和規范,為抓住今天的市場機遇進行全國擴張打好瞭紮實的基礎,我有這個信心,公司將在5年內呈現平穩的增長態勢。

  在融資方面,由於禹洲是香港上市公司,與境外的股東、投資者以及業界同仁有著頻繁而緊密的聯系,我們發行的境外債券吸引瞭很多像臺灣人壽這樣的金融投資大鱷。例如去年禹洲發行的2億美元債券中,臺灣方面的認購額占到瞭1/4。

  林龍安有一個"禹洲夢"。這位禹洲地產的董事局主席是"新閩商"的代表之一--在兩岸以及香港的平臺間長袖善舞,縱橫捭闔,以國際化的視野審視企業的發展脈絡和管理邏輯,並對中國的經濟發展和城鎮化建設充滿瞭士大夫般的投身熱忱。在他的"禹洲夢"中,充滿瞭憂患意識、傢國情懷和價值堅守,這些都深深融入禹洲地產的血脈和基因之中,成為企業未來20年乃至更長遠發展強勁不竭的動力。在接受中國房地產報的獨傢專訪時,林龍安表示,"新閩商"應該更多整合中外資源,堅持自己的價值觀,積極投身新一輪城鎮化建設之中,做政策的積極踐行者。

  我很喜公司信貸五千 天速撥歡一位企業界前輩的話--所謂成功,就是堅持以自己的方式去貫徹企業發展的始終。這就是禹洲發展的邏輯。

  林龍安:保障性住房和棚戶區改造任務重、投資量大、盈利空間很有限,而上市公司是公眾投資公司,要求高利潤回報,這就必須註重利益的平衡。證監會的新政策可以降低參與這些業務的上市公司的成本,提高其利潤水平,是比較合理的。應該鼓勵更多有責任感的企業參與進來,做出自己的貢獻,對國企、民企、上市公司與非上市公司一視同仁,盤活民間資本,調動各方面的積極性,共同推動新城鎮化的建設。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-09/12252409394.shtml
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