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新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-04/07482760298.shtml房屋二胎利率多少利率多少免費諮詢試算

評論:盡快建立多層次房地產金融風險分擔體系

  今年以來,我國房地產市場發生較大變化,逐步由賣方市場向買方市場轉變,市場分化趨勢明顯。一方面,北京、上海等一線城市新房價格回落,二手房成交量下降,需求觀望情緒上升。另一方面,部分城市商品房庫存快速增加。為此,應正確引導房地產市場預期,防止發生系統性金融風險,同時,改善房企融資結構,建立多層次房地產金融風險分擔體系。

  多項政策疊加是導致樓市由賣方市場向買方市場轉變的重要因素。不動產登記、全國住房信息聯網和房地產雙向調控等一系列房地產調控政策將陸續成為現實,多項政策利好抑制瞭房產投機性需求。同時,而保障房和棚戶區改造力度的加大,加上自住型商品房入市預期明顯,也導致有效需求減少。

  當前房地產行業融資結構過度依賴銀行信貸資金。截至2013年底,我國商業性房地產貸款餘額占金融機構各類貸款餘額的比重為21.3%,加上定金及預收款和企業自籌的資金,房地產直接和間接通過銀行融資比例超過50%。日本、泰國等國在房地產泡沫時期房地產貸款占總貸款的比例均超過20%。同時,房企直接融資比例過低。2013年房企通過股票市場、債券、信托、私募基金等間接融資渠道合計1.21萬億元,占當年房地產行業實際到位資金12.21萬億元的9.96%,而美國等發達國傢房企證券融資約占企業外部融資的55%以上。

  金融機構違規操作較普遍。金融機構住房信貸管理制度尤其是內部控制不完善,銀行對房地產企業貸前資質審查不嚴格,導致開發商將同一商品房"重復抵押"給銀行,套取銀行貸款。同時,很多房企通過發行信托計劃充當資本金,再到銀行獲得信貸,這種"空手套白狼"的現象並不鮮見。此外,在龐大的影子銀行體系內,信托公司增值稅二胎年息借貸增貸轉貸貸款和投資大量投向各級政府基建項目和房地產項目,規避瞭相應的準備金計提和資本監管要求。部分銀行理財產品和信托產品透明度較低,運作不規范,加劇瞭房地產金融風險。

  為防范房地產金融風險,筆者建議應從以下幾點著手,引導房地產市場預期,防止發生系統性金融風險。房地產價格上漲過快,會引起購房者的不滿;房地產價格下跌,也會引起有房者不滿,而且會導致開發商資金鏈緊張和銀行壞賬增加,引發金融風險。因此,應維護房地產市場平穩運行。加強輿論引導,引導市民理性消費,保障剛性需求,抑制投資投機性需求,讓市場回歸理性。

  密切監測房地產市場運行,建立房地產風險預警制度和聯動機制。一是進行房地產貸款業務風險壓力測試,模擬在房價下跌等情況下的銀行承壓能力。二是高度關註重點區域、重點企業,強化"名單制"管理,及時釋放風險,防范個別企業資金鏈斷裂。三是盡快建立房地產風險預警制度,及時監測房地產市場供需整體走勢和結構變化。四是建立房地產風險應急處置聯動機制。加強銀行、住建部門、社保、公安等部門的信息聯動與共享,建立房地產抵押違約風險爆發的跨部門應急聯動處置機制。

  加強房企金融風險排查,完善銀行內部風險控制,規范影子銀行發展。一是在全國范圍內對房企進行資金風險排查,重點檢查銀行貸款的合理合規使用,堅決懲治企業騙貸和資金違規使用行為,建立企業信貸誠信體系。二是進一步完善期房預售制度,切實加強預售款監管,規范預售款的收存和使用,確保預售房所得的款項用於項目開發建設。三是改進銀行風險評估方法和手段,采取謹慎原則,根據當前市場價值和未來估值重新抵押房地產,最大限度減小抵押物的處置風險。四是各銀行進一步健全房地產信貸風險管理的長效機制。切實加強對房地產企業經營實時跟蹤,完善房地產市場信息披露制度,及時發出風險預報,果斷采取應對措施。五是規范和促進影子銀行健康發展。建立信息披露機制,明確影子銀行信息披露標準,將其納入征信系統,減少信息不對稱。

  改善房企融資結構,建立多層次的房地產金融風險分擔體系。一是繼續依靠銀行信貸走間接融資的道路,同時拓寬在資本市場直接融資渠道,包括恢復房企首次公開發行(IPO)和增發等融資形式,擴大債券市場融資。二是積極推進住房抵押貸款證券化(MBS)。逐步向保險金、養老基金等機構投資者開放資產證券化市場;培育抵押貸款證券化市場,大力發展相關中介機構,建立多元化的融資體系。三是大力發展房地產投資信托基金(REITs)。加快制定相關政策、法律法規,為房地產投資信托發展創造良好的政策和法制環境。四是完善房地產貸款擔保和保險制度。制定所得稅優惠政策,鼓勵保險公司經營房地產貸款保險業務,減少房地產抵押風險。五是修改《預算法》並建立統一的地方政府市政債券發行制度,通過市場機制解決地方政府市政建設資金需求和城鎮化資金來源,化解地方融資平臺風險。六是探索住房開發性金融業務,發行住房金融債券,采取市場化方式,為我國保障房建設籌集資金。

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