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  羅寅申表示,"國五條"上海細則雖然按時出臺,但在執行上存在許多懸而未決的問題,如果在執行上沒有非常嚴厲的動作,市場將在恐慌後進入觀望。雖然2013年二季度的轉冷幾乎成為定局,但這一淡季持續的時間並不會太長。

  數據顯示,4月1日至7日,北京二手住宅掛牌均價為35641元/平方米,環比下跌0.87%,與此同時,二手房成交量環比前一周大幅下跌瞭68%。

  根據"國五條"細則規定,業主對出售自有住房按照規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,依法嚴格按照轉讓所得的20%計征。其中個人住房滿5年且為唯一住房轉讓所得,免征個稅,但是不滿5年的住房要出售,必須執行20%的個稅政策。

  不過在多位業內人士看來,買賣雙方市場的博弈才剛剛拉開序幕,真正決定房價走勢的根源在於市場的供需關系。"政策隻不過是將現有需求後置,並不是根治的方法。"同策咨詢研究中心總監張宏偉認為:"要根本上解決房價過快上漲的問題,就要解決供需關系的市場核心問題,也就是說,政府和市場還是要想法設法更多地增加市場供應,從根本上緩解房價上漲的預期。"

  記者瞭解到,為瞭化解20%的個稅,市場上出現瞭賣傢通過提高價格的方式,將20%個稅轉嫁到買方身上的現象。上海近日商品房的成交均價繼續保持3月中旬以來的上漲勢頭,漲至2.52萬元/平方米,環比提升3.8%。

  黃河滔表示,從整年走勢而言,2013年在未來政策影響逐步深化的背景下,與一季度相比後續成交更多呈現波動向下的態勢。

  21世紀不動產上海區域市場研究部統計數據顯示,清明節三天(4月4~6日)上海全市新四胎房貸年息借貸增貸轉貸 建商品房成交498套、共計成交面積為5.75萬平方米,與去年清明時相比分別上升瞭127%和133%。

  與成交量的急劇下滑不同,上海上周商品房的成交均價繼續保持3月中旬以來的上漲勢頭,漲至2.52萬元/平方米,環比提升3.8%。

  不僅是二手房存量降至新低,新樓盤的開發商亦感到有些亂瞭陣腳。

  在張宏偉看來,政策隻不過是將現有需求後置,並不是根治的方法。"不過對於遏制短期內投機性需求來講會起到一定的作用,一些房價上漲過快的城市可能也會跟進,通過短期政策的收緊調節房地產市場走勢。"

  隨著"國五條"細則的紛紛出臺,各地的二手房成交量率先出現瞭劇跌。

  張女士為瞭置換房屋,同時處於買房和賣房雙重角色。近日她剛剛把自己房子的售價從320萬元漲到340萬元。"因為我們要買的小區房價在3月中旬是3.3萬元每平方米,現在已經漲到4.2萬元每平方米,原因就是這個房子不滿5年,業主把自己承擔的個稅平攤到房價上。"

  然而隨著"國五條"細則的出臺,調控有加碼之勢,開發商對限購放松的期望落空。買賣雙方均有成交意願,但無法逾越政策的鴻溝。

  "3月份政策出臺以前,累積瞭很多網簽業務,現在基本上是處理這些工作。不過相比前幾日,現在到店裡咨詢的人又多瞭起來,大傢更多的是觀望,二手房市場基本處於有價無市。"北三環一傢中介機構人員陳慶告訴記者。

  21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示,一方面,4月首周成交的"斷崖式"回落是3月透支後續成交的一種表現;另一方面,上海政策公佈後執行層面的不確定,也促使市場逐步從恐慌轉變至觀望。

國五條細則落地追蹤二手房價依然微漲

  對此,我愛我傢一位中介人員表示,目前二手房市場基本處於買方和賣方的一個博弈過程,近日二手房掛牌價格比較穩定,出現漲價的情況主要還是一些不滿5年的業主一方面急於出售房屋,一方面又不願意承擔個稅,而抬高掛牌價格。

  二手房價依然微漲

  供應量急速下滑,一方面是由於前期市場交投火熱,部分開發商已有超前供應情況;另一方面,出於對調控細則的擔憂,開發商對短期內市場前景預期謹慎,推盤積極性放緩。

  4月新入市的2個項目全部來自於閔行區顓橋板塊的兩個樓盤,均位於外郊環區域。供應的房源中公寓產品體量占總供應面積比例不足15%,合計僅為34套、0.31萬平方米,其餘均為別墅類型。

  存量降至歷史新低

  而"國五條"細則落地後首周,上海新建商品住宅成交0.14萬套,共計面積為17.34萬平方米,環比分別下跌60.7%和59.7%,這一成交量是近六周來的二胎房貸利率最低的銀行缺錢急用哪裡借錢最低水平。與3月前7天相比,套數和面積分別下滑30.3%和33.9%。

  一位房地產中介人士向記者透露,進入4月,很多賣傢出現"由售轉租"的傾向,同時房屋租金有瞭較為明顯的上漲。目前,上海二手房市場上"滿五年唯一"的"免稅房"受到追捧。

  業內普遍認為,3月透支的成交會帶來未來數月的成交低迷。數據顯示,目前上海的二手房庫存也降至歷史低點,為2011年樓市調控以來的最低位。

  值得註意的是,在3月經過瞭二手房瘋狂的成交以後,各地的存量都出現瞭新低,這或者會影響未來幾年房地產市場的走勢。

  以上海為例,3月末盤點結果顯示,上海單月二手房成交量竟超過7萬套。

  信義房屋的統計數據顯示,3月上海市二手房成交量環比增長3.55倍,同比增長3.28倍,這是2005年以來成交最高的一個月。另據德佑地產統計顯示,此前上海二手房的月成交最高紀錄是在2009年11月,當時的3.2萬套尚不足2013年3月的一半。

  業內普遍認為,3月透支的成交會帶來未來數月的成交低迷。數據顯示,目前上海的二手房庫存也降至歷史低點。據上海房地產交易中心"網上房地產"顯示,截至4月7日上午9點,上海全市二手住宅可售套數僅為12.7萬套,較3月初減少1.3萬套,為2011年樓市調控以來的最低位。

  21世紀不動產分析師羅寅申告訴記者,2012年年末,上海市的二手房庫存量在14萬套以上,相形之下,目前上海的二手房存量處在非常低的水平。今年第二季度將是二手房成交的一個淡季,21世紀不動產預計二季度的二手房成交量或隻有一季度的一半。

  "目前還看不清執行力度怎麼樣,買賣雙方都又進入瞭觀望的狀態。"上述中介人士透露。由於買賣雙方心態各不相同,在上海各個不同區域,細則出臺後房價有漲有跌。總體而言,4月首周上海房價呈環比微幅上漲的趨勢。

  同樣的情況也出現在上海。記者瞭解到,上海版細則落地之後,4月的上海樓市仍較往年同期更為活躍,但比起"窗口期"的3月,有瞭明顯的回落。

  上海本地一位房地產開發商向記者透露,"國五條"看似對新房銷售有利,但開發商們不敢掉以輕心,擔心窗口期的瘋狂成交透支瞭購買力。一些開發商將原本定於今年7月開盤的樓盤開盤時間提前到5月甚至更早,希望早點銷售,資金落袋為安。

  細則落地後,開發商再度對市場策略做出調整。21世紀不動產上海區域市場研究部的統計數據顯示,4月首周,上海新建商品住宅僅有2.1萬平方米的新建商品房入市,比前一周縮水瞭95.8%。這一供應量也是春節以來最低供應值,與3月同期供應相比,減少瞭81.6%。

  隨著"國五條"細則在各大城市的落地,房地產市場也出現瞭微妙變化。《中國經營報》記者在對北京、上海市場的觀察發現,依靠政策抑制房價的初衷尚未實現,兩地二手房的價格還延續瞭微弱的漲幅,房價可謂暫時"沒剎住車"。

  未來政策效力幾何

  要根本上解決房價過快上漲的問題,其實就是要解決供需關系的市場核心問題。"政府和市場還是要設法更多地增加市場供應,從根本上緩解房價上漲的預期。"

  記者從我愛我傢、鏈傢地產等中介機構獲悉,目前,二手房市場成交趨冷,雖然距離政策出臺已經有10天的時間,不過工作人員處理的還是以前網簽的業務。

  上海一位房地產開發商則告訴記者,"國五條"細則帶來的樓市動蕩主要是心理上的。最近幾年來,上海樓市分別經歷瞭限購、房產稅等多重調控政策的打壓,但調控的"藥效"持續時間並不長,房價仍然居高不下。對全行業影響最大的目前還是限購政策,對房地產行業的抑制作用最強,但並非長久之計。

  據透露,"國五條"出臺之前,業內普遍預測2013年將是房地產行業轉暖的一年,其主要原因就在於限購政策已在上海執行較長一段時間,被壓抑已久的購買力會有所釋放。春節前後,樓市的各項數據都印證瞭這一預測。

  記者瞭解到,為瞭化解20%的個稅,市場上出現瞭賣傢通過提高價格的方式,將20%個稅轉嫁到買方身上的現象。

  記者瞭解到,限購政策執行至今,上海出現多種"對策"。近日由長江實業[簡介 最新動態]在上海普陀開發的一個項目近期推出"商住兩用房",此類住房不受限購、限貸等政策的影響,但因隻有50年產權,購房者仍持觀望態度居多。

  除不少開發商推出"商住兩用房"之外,一些開發商還在與上海緊鄰的江蘇昆山一帶開發樓盤,可逃避上海的限購政策。上海與全國許多其他地方相似,亦出現為獲得購房資格而"假離婚"的現象。

內容來自sina新聞

  而張宏偉則強調,要根本上解決房價過快上漲的問題,其實就是要解決供需關系的市場核心問題。"政府和市場還是要設法更多地增加市場供應,從根本上緩解房價上漲的預期。"

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-14/09132069900.shtml

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