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內容來自sina新聞

  目前上海市中心的大賣場租金約在每天每平方米5元-6元,繁華地段的品牌專賣店日租金從每平方米三四十元到七八十元不等。加上人工成本攀升、電 商沖擊,傳統的百貨和商場超市經營日益艱難。從零售企業效益指標看,近年來,成本費用利潤率在2%-4%左右,且大幅低於銷售利潤率,這表明企業成本所創 造的利潤保持相當低的水平,成本侵蝕利潤的問題十分突出。

  與商業設施過剩的原因分析

  和優化消費環境

  (一)強化空間管控,杜絕"造城"運動。下一步,必須要按照新型城鎮化工作會議的精神,強化空間管制和土地利用的約束,嚴格限制土地用途隨意更 改,規范新城新區的審批管理,避免各地盲目拓展城市空間,促進城鎮化的集約開發、高效開發,引導各地根據自身人口規模、資源環境承載能力,優化國土空間的 開發格局。

  (一)住宅地產市場嚴格調控使資金湧向商業地產,進一步推升商業地產租金上漲和市場的泡沫化。商業地產租金的上漲是在我國房地產市場非理性繁榮 背景下的產物。近十年是我國房地產市場快速發展時期,伴隨經濟增長、城鎮化進程加快,房地產建設裹挾著民眾的預期實現瞭超常規發展,商業地產也同樣如此。 2004年以來,房地產調控的政策除瞭在2008年11月到2009年5月期間為瞭應對國際金融危機出臺瞭鼓勵性質的措施外,總體而言保持瞭以"壓房價" 為核心的向下調控取向。尤其是2010年以來,中央對住房市場的調控不斷嚴厲,政策劍指節節攀升的"高房價"問題。然而,住宅市場受到嚴格控制的同時,商 業地產市場卻迎來瞭新一輪投資盛宴,逐步成為房地產開發商規模巨大資金的"天堂"。

  (三)地方政府對土地收入的需求是商業地產高房租和泡沫化問題的根源。商業地產投資沖動得不到合理約束,其根本原因在於地方政府。近兩年,由於 國際經濟增長乏力、國內經濟減速換擋,財政收入增速也大幅下降,更重要的是,由於房地產調控力度較大,地方政府土地收入下降較快。2012年全國土地出讓 金收入為2.69萬億元,較2011年顯著下降瞭15%,占地方財政總收入的31%,比2011年降低瞭7個百分點。然而,各地在"十二五"規劃中均提出 瞭較高的GDP預期增速,並且制訂瞭巨大的投資計劃,很多投資項目都需要政府投入。在地方政府融資平臺風險不斷聚集,監管力度不斷加大的條件下,各地仍然 寄希望於土地收入。而且,新城建設看得見摸得著,政績很容易顯現出來。即便後來發現決策有誤,新城成瞭爛攤子,已經升遷的官員也不用為這一失誤承擔責任, 所以大多數地方官在新城建設上都充滿熱情。按照這一邏輯,自然得出地方政府以新城新區的方式推動城鎮化的真實目的。然而,新城新區的建設雖然容易,但是缺 乏產業的支撐、沒有人來生活,那麼,新城就隻能是空城、鬼城,這些在新城新區中建設的商業中心、城市綜合體,都隻能長期空置。

  民間二胎借款利率年息利率多少免費諮詢試算完善商貿流通體系

  (二)商業地產租金侵蝕零售行業利潤,將導致消費流通體系逐步萎縮。商業地產租金上漲已經成為零售企業最大的負擔,與零售業的利潤完全不成正 比。租金上漲使得企業管理費用快速上漲,上市零售企業在營業總收入增速放緩的情況下,營業成本卻大幅攀升。自2011年以來部分零售企業營業成本漲幅情 況,尤其是以租賃物業為主的零售企業營業成本漲幅更大。

  (三)加強宏觀調控,防范商業地產泡沫。在我國當前的發展階段中,商業地產快速發展、價格上漲有一定的客觀性。但是,過度的發展、過密的發展、 無序的發展,甚至是日漸偏離人口和經濟空間佈局的發展就存在著不合理性,就需要實施宏觀調控。下一步,要針對商業地產價格快速上漲的問題,要抓好土地和資 金兩個閘門。土地方面,要嚴格控制商業地產項目用地審批,新建項目必須符合規劃。資金方面,建議對商業地產類項目的信貸資金要從嚴審核,並且側重審核其與 城鄉建設規劃、城市規劃、土地利用規劃的一致性;引導資金進入實體經濟,分流過剩流動性對商業地產的沖擊;對流向商業地產領域的各類資金要嚴格監控。此 外,可以學習發達國傢經驗,探索對商業網點的租金實行一定程度上的管制措施。如,日本很多零售業租約合同到期後,政府限制租金價格上漲。當然,還可以針對 在零售業稅費方面給予一定減免和優惠,研究探索房租的繳稅抵扣政策。更重要的是,要根據新的市場形勢,研究出臺相應法律法規,重新平衡物業和商業的關系。

  充分認識商業地產租金

  (四)深化財稅改革,穩定政府收入來源。地方政府對土地收入帶來的問題得不到解決,那麼高房價和高租金問題、"造城"運動的問題都難以解決,即 便提出解決這些問題途徑,往往更多地要依靠層面的行政手段,效果往往不好,對經濟社會的發展運行進一步形成扭曲。因此,建議下一步,要深化財稅體制改革, 總結上海、重慶(樓盤)等地經驗,適時在全國推廣房產稅制度,在完善稅制體系的同時,為地方政府提供穩定的稅源;在中央和地方共享稅收的分成比例上,進一 步向地方傾斜,補充地方政府的財力;在符合條件的地區探索允許地方政府發行市政債,為地方政府提供公開透明、風險可控、持續穩定的資金來源。(執筆:徐 策)

  過快上漲帶來的負面影響

  (二)各地以"造城"運動為載體的城鎮化道路導致商業設施建設缺乏必要約束。近年來,新城新區建設成為瞭各地推動城鎮化的重要平臺和手段。 2013年,國傢發改委城市和小城鎮改革發展中心在對遼寧、內蒙古、河北、江蘇、河南、安徽、湖北、湖南、江西、廣東、貴州(樓盤)、陜西等12個省區的 最新調研顯示,12個省會城市全部提出要推進新城新區建設,共規劃建設瞭55個新城新區。新一輪"造城"運動已經"蔚然成風"。在新城新區建設中,商業中 心網點建設往往作為標志性建築矗立在城市核心區域。因此,新城新區建設缺乏約束,必然會導致過度商業地產項目建設。與此同時,新城新區的建設,用地面積往 往動輒上百平方公裡,規劃人口比舊城人口還多,嚴重不符合實際情況,在缺乏人口的條件下,新城新區以及矗立在其中的商業地產都隻能是"空中樓閣"。





商業地產租金過快上漲對零售業發展的危害

  商業地產投資的快速增長勢必導致相應的土地價格不斷攀升,進一步導致開發成本不斷上升,最後也必定帶動租賃價格節節攀升。其邏輯鏈條與住宅市場 開發大同(樓盤)小異,但由於長期以來房地產調控的焦點在於住宅市場,這是因為住宅是直接關系到民生的大事。然而,事實上,商業地產同樣與民生高度相關。 因此,商業地產高房租,在一定程度上實際上是房地產調控政策重點是"重住宅、輕商業"的結果,從根本上說,是對於商業地產與國民經濟社會發展和穩定關系上 認識的不足。

  (四)高房租帶來的投資沖動,催生商業設施過剩和泡沫,進而導致商貿零售行業經營效率下降。與商業地產租金快速上漲伴生的另一個現象是,商業地 產的投資沖動。商業高租金一方面擠壓瞭零售業的經營空間,另一方面也導致目前部分大中城市商業地產出現泡沫化傾向。按照國際通用的標準,人均商業面積 1.2平方米已算較高水平,而目前國內一些城市人均商業面積已達2平方米,上海2008年就已經達到2.3平方米,接近國際標準的2倍,這反映瞭在一些特 大城市中,商業地產的密集開發、過度開發問題非常突出。據國際咨詢機構世邦魏理仕2012年調查,全球在建購物中心規模排名前十的城市,中國占瞭8個。成 都是全球第三大忙於建設購物中心的城市,而在2011年底,成都的商業綜合體項目就已突破100個,計劃新建的面積還有1000萬平方米以上。根據 wind資訊的數據,北京、上海、成都、南京、沈陽、天津等地的優質零售物業空置率在2008年以來長期保持較高水平。商務部市場建設司2011年調查顯 示,全國大型零售網點數量、面積均比2010年增加,但單位面積營業額下降瞭6.7%,一些城市的大型商業網點不同程度存在盲目投資、重復建設、資源浪費 等問題。

  商業地產租金上漲

  (三)中小零售企業萎縮將對就業穩定帶來嚴峻挑戰。中小零售企業是吸收就業的重要力量,根據國傢統計局公佈的數據測算,批發零售行業88%的就 業是由限額以下中小企業帶動的,其零售額在社會消費品零售總額中的占比高達半數以上,是拉動社會消費品零售總額增長的重要力量。當前,中小零售企業正面臨 經濟整體減速和大企業、外資企業的擠壓同時,面對高企的租金成本,倒閉勢必會影響整個行業的發展。在當前經濟潛在增速減速換擋、經濟下滑風險仍然存在、就 業形勢依然嚴峻的背景下,這一問題將對經濟的穩定和社會的穩定形成一定的沖擊,必須引起高度重視。



  商貿流通體系建設是優化消費環境、擴大內需的重要支撐平臺,而商業地產價格及其租金的上漲對於這一平臺的建設極為不利,建議有關政府部門要從服務擴大內需的戰略高度,著眼於完善商貿流通體系和優化消費環境,從資金、規劃、財稅等多方面采取措施盡快出臺解決方案。

  近兩年來,多地出現瞭超市、百貨商店等零售企業關店的現象。根據調查,主要是由於商業地產租金過高、漲幅過大所致。在經濟減速、消費疲軟的條件 下,我國零售業原本日子就不好過,再土建融南投草屯土建融加上商業地產租金持續的非正常上漲,一些零售企業無力承受,因此,全國各城市都出現瞭一波零售企業關店潮。商貿流通是 事關民生健康發展和擴大內需戰略的大事,商業地產所提供的物業是商貿流通體系的基礎節點和平臺,其租金價格過快上漲不僅僅是局部的問題,有著深刻且涉及全 局的原因,要引起高度重視,必須采取綜合措施,防止因商業地產的不健康發展對商貿流通、居民消費嚴重影響,對實施擴大內需戰略的基礎和平臺造成損害。

  (二)科學制定規劃,優化商貿網點佈局。商業網點規劃是構建商貿流通體系的重要基礎,也是促進內貿發展和擴大內需的重要保障,同時,也是解決當 前零售流通行業面臨困難的關鍵環節之一。下一步,要準確把握城市化發展趨勢以及人口、經濟的空間結構調整的方向,重點完善承載人口和經濟重要城鎮節點佈局 商業網點,逐步紓解商業網點過於密集城市的部分商業功能,構建疏密有致、功能完善、節約高效的商貿流通網絡體系。

  (一)商業地產租金過高將推高物價水平、惡化消費環境。2004年中國零售市場開放至今,零售業擴張已持續接近10年,目前正逢不少早期商業項 目合約到期,而租金出現瞭大幅上漲。據中華全國商業信息中心發佈的統計數據顯示,排名全球前三的外資零售企業沃爾瑪、傢樂福、樂購去年在華開店幅度同比平 均降低27%,且都出現瞭關店現象。在西安、長春、濟南等城市大多數蔬菜零售店,房租占到瞭攤販毛收入的三分之一,成為蔬菜零售價往往比批發價"倍增"的 重要誘因。高房租逼退瞭大量物美價廉的產品,長此以往,這勢必將成為推動未來物價上漲的一個重要推手。此外,由於難以承受高房租,一些主要經營中檔品牌商 品的商傢正在逐漸撤出城市中心區的繁華地帶,大量中等收入及以下的消費群體逐漸地被大型商場與購物中心排除在外,導致商貿流通體系的發展日漸偏離普通消費 者,消費環境有惡化的趨勢。

  零售業利潤不斷被高房租所侵蝕,導致大量大型百貨集團放棄經營商業,成為"大房東"或"二房東",幾乎都是通過與供應商聯營或直接出租店內攤位 的方式經營獲利,真正的零售企業不斷地被擠出,這對於培育出控制力強、有品牌的零售商,壯大商貿流通行業以及實施擴大內需戰略極為不利。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-11-25/08022508646.shtml

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