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內容來自建地貸款雲林古坑建地貸款sina新聞

??《每日經濟新聞》記者測算,由於上述項目的拿地成本達到1.1萬元/平方米,加上3000元/平方米的裝修標準,再算上融資、建安、營銷和稅費等,開發商可以獲得的利潤極為有限。



【杭州土地出讓試水現房銷售 業內:可緩解庫存積壓】

??兩項目低價甩賣

??“之江九裡”所處的地塊,是華潤、新鴻基在2009年以27.7億元高價拿下的“地王”,折合樓面價格達到1.53萬元/平方米,當時震驚業內。該項目在2012年入市至今,已陸續開售瞭多期,目前正在銷售的數百套房源,售價僅為1.8萬元/平方米。

??房企急於回籠資金?

??距之江九裡僅兩公裡的另一個項目也給出瞭極為保守的價格。

??從拿地至今已經過去瞭10年,可見嘉裡建設是有資本“拖”的。公司中期報表也顯示,在大部分內地房企因為銷售欠佳而資金緊張的2014年中期,嘉裡建設的經營現金流量凈額仍然可以達到16.78億元,顯示出相當穩健的財務狀況。

??港資大鱷杭州之江項目定價如此之低,是急於回籠資金?台北車貸利率二胎年息

??位於杭州郊區之江板塊的“之江九裡”樓盤,近期打出瞭“虧本賣房”的口號。之江九裡的開發商名為華潤新鴻基房地產(杭州)有限公司,是由華潤集團與新鴻基2005年底共同投資成立的。

??記者從一些業內人士處瞭解到,房產的銷售價格中包括瞭土地、建安、稅費、裝修、配套和營銷等多項費用。因此上述項目的利潤非常有限,且由於開發周期相對漫長,可能會拉低嘉裡建設未來的整體凈資產收益率。

??克而瑞研究機構總監薛建雄認為,這幾傢房企資金實力都非常強,不會因為缺錢而選擇甩賣。其中嘉裡建設一向周轉速度較慢,憑借多年來的雄厚積累,用大量的自有資金開發,壓力不大。

??房地產專傢蔡為民給記者算瞭一筆賬。嘉裡建設的這一項目還包括大規模商業物業,計劃自持。“後續的商業物業裝修、招商、推廣都需要成本,按照嘉裡建設的標準則成本更高。”蔡為民認為,嘉裡建設還需要為這一項目的商用部分不斷投入不菲的資金,綜合觀察,這個項目在短期內或許將處在投入狀態。

??“杭州取消限購後,我們以為樓市情況會得到改善。”某跨國房產咨詢公司高管告訴《每日經濟新聞》記者,進入2015年,杭州仍然出現實力房企虧本賣房的情況,似乎說明放松限購政策的“藥效”已經釋放殆盡。

松限藥效漸失 風向標杭州再現 虧本賣房

??“2013年,全國樓市還處在 漲聲一片 時,杭州就出現瞭樓盤降價的現象。進入2014年,全國樓市普跌,杭州的跌幅是比較深的。”薛建雄說,杭州經濟結構處在調整的過程中,樓市的下跌往往走在全國前面。

??對於項目可能出現的虧損,《每日經濟新聞》記者分別致電華潤置地、新鴻基香港公司,並按對方要求發送瞭采訪郵件,但截至發稿尚沒有收到回復。新鴻基上海相關負責人向記者表示,這一項目由華潤擔任主導的一方,新鴻基方面不作答復。

??由港資房企嘉裡建設開發的“雲荷廷”在2015年1月11日開盤。這一項目在2012年拿地,地塊總價25.36億元,住宅部分折合樓板價約1.1萬元/平方米。該項目售樓人員告訴記者,此項目產品為精裝修,標準為3000元/平方米,目前售價為每平方米約1.9萬元。

??“虧本賣房”的口號再次讓樓市寒意乍現。

??記者還致電嘉裡建設香港公司,但截至發稿,同樣沒有獲得回復。嘉裡建設深圳公司相關負責人向記者表示,深圳與杭州項目略有一些聯系,但不清楚情況。嘉裡建設上海公司方面向記者表示,不負責杭州公司事務。

??“虧本賣房”在業內已有先例,但常常發生於中小房企。明源地產研究院主編潘勇堂告訴記者,當市場不景氣、公司資金鏈緊張時,就有可能降價賣房,隻求快速回籠資金,不求賺錢,先“保命”再考慮“保本”。回收資金之後,才有能力拿新的地塊。

??最近幾年,業內不乏這樣的案例。上海證大在資金鏈緊張時將上海外灘“地王”出讓;綠城曾在財務危機期間引入九龍倉;杭州還曾出現手握“地王”的雅戈爾,預估“地王”開發出來仍然賺錢無望,索性退地,數億元打瞭水漂的情況。

??某著名跨國房產咨詢機構高管告訴《每日經濟新聞》記者,2015年,杭州仍然出現實力房企虧本賣房的情況,似乎說明放松限購政策的“藥效”已經釋放殆盡。

??記者查詢瞭解到,嘉裡建設曾於2005年以24.6億元的高價擊敗競爭對手,奪下浙江大學湖濱校區地塊,後來因建築高度等多方原因修改方案,最終規劃為嘉裡中心。時至今日,嘉裡中心仍未建成開業。

??進入2015年,在市場有所回暖的背景下,杭州又有樓盤“虧本賣房”。令人大跌眼鏡的是,這次喊出降價的並不是德信房產那樣的中小民營房企,而是兩傢實力房企——華潤和新鴻基合作的項目“之江九裡”打出瞭“虧本賣房”的口號;另一傢香港地產巨頭的項目“雲荷廷”也以1.9萬元/平方米的價格對外銷售。

??華潤、新鴻基情況類似,薛建雄介紹說,公司資產雄厚、資質好,這類房企憑借銀行貸款就能獲得資金。

??薛建雄表示,可能是開發商判斷杭州未來三五年房價很難上漲,與其空耗資金與時間成本,不如現在落袋為安。

??市場回暖或曇花一現

??杭州是我國最早舉行土地“招拍掛”的城市,也是我國最開放的房地產市場,在全國有著“風向標”的意義。萬科、中海、保利、龍湖、世茂、融創、九龍倉和綠地等全國房企大鱷都在杭州拼殺。2014年,全國20強房企中,僅4傢房企暫未進入杭州市場。

??杭州樓市歷來是全國房地產市場的一大風向標。2012年3月,杭州曙光之城樓盤就首先喊出瞭“虧本賣房”的口號。2014年2月,又是杭州德信房產一個項目的降價,打響瞭馬年降價的第一槍,全國房地產市場也自此進入瞭寒冷的冬天。

??目前,杭州的綠城等房企去化表現較好,但其價格也不能算高。2014年8月29日,杭州取消限購後,立即出現瞭銷售火爆的景象,但進入2015年,銷售勢頭已有明顯減弱。

??任職於北京某律所杭州分公司的一位律師告訴記者,2014年上半年,杭州城北最先出現降價樓盤,後來逐漸擴大到全城,雖然有些樓盤價格也曾出現短暫上漲,但整體來看,開發商“以價換量”的思路是比較明確的。

??“我們確實是在虧本賣房,開發商要回籠資金。”在接受《每日經濟新聞》記者以購房者身份的采訪時,之江九裡的售樓人員解釋,用1.53萬元的“面粉”做出1.8萬元的“面包”,加上拿地至今的資金成本、建築成本,虧本似乎在所難免。

??潘勇堂告訴記者,杭州高庫存的情況十分嚴重,除瞭核心地段、有學區資源的優質房源,其他項目都很難去化。

??透明售房網數據顯示,杭州市區2014年11月的庫存一度突破15萬套,其中住宅近10萬套,創下歷史新高。高庫存的壓力還將持續下去。

【阿裡上市解救杭州開發商 金巖石:千萬豪宅不夠賣】

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-14/09325960941367034428516.shtml

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