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【2013年5月長沙樓市銷售報告】

  當前，中國經濟正經歷痛苦轉型。遙想2009年，在"4萬億"刺激下，經濟呈"V"形逆轉。而這次，經濟增速從2010年二季度開始持續下滑，去年三季度低探至7.4%，四季度反彈回7.9%。就在各界認為將轉入上行通道時，今年一季度再度回落至7.7%，而且4-5月份數據仍未有起色。這就意味著，本輪經濟調整呈"L"形，似已企穩，但仍未見反彈。

  基於此，決策層提出要穩增長、控通脹、防風險。前段時間，很多人期待中央出臺新一輪刺激計劃，但決策層明確表示，穩增長的關鍵在於繼續深化改革、調整結構，政府職能轉變，向市場放權，通過推動深層次制度改革來釋放發展紅利。

  不過，經濟轉型長期看是真理，但短期談何容易？從經濟構成的"三駕馬車"看，今年1-5月，消費品零售總額增幅為12.6%，低於去年的14.3%；出口增幅13.5%，遠好於去年的7.3%，但其中以套取匯差為目的虛假成分較大，在官方加大督查對香港虛假貿易後，5月單月增幅急速回落至僅1%；固定資產投資增速為20.4%，略低於去年。顯而易見，固定資產投資增速最高，且沒回落，成為拉動經濟增長的主要力量。

  而固定資產投資當中又分為三塊：工業投資、基建投資、房地產投資。當前我國制造業低迷，工業投資萎縮，5月的工業增加值增速為9.2%，低於去年的10%；另外PPI和PMI兩項指標也反映制造業仍未復蘇，尤其是廣大中小企業和民營企業仍不景氣。基建投資和房地產投資是主要驅動力，其中房地產(000736,股吧)開發投資占全部固定資產投資的21%，房地產開發投資增速由去年的16.2%提高至今年1-5月的20.6%。

  去年以來，房地產開發投資加速增長，這一加速度遠超其他經濟增長因素。假如去年以來，房地產開發投資增速沒有增長，或者繼續回落，則當前GDP增速鐵定低於7.5%，這是政府所不願看到的結果。

  當前我們面臨著一個非常現實的選擇，要想經濟穩增長，至少要穩住當前房地產開發投資增速。當然，這也是一個無奈的選擇，因為開發投資與房價有關，且二者呈正相關。對政府而言，促進開發投資與抑制房價，魚和熊掌不可兼得。今年2月下旬開始，國傢出臺瞭新國五條及細則，目標是控制房價上漲幅度，或者說穩定房價。去年四季度開始，一線城市和部分二線城市房價加速上漲，引發各界關註與擔憂。

  隻有房價上漲瞭，開發商才會擴大再生產，加大開發投資力度，才會使全國的房地產開發投資增速提高。如果在調控之下，開發商預期房價將會止漲，或者將要下跌，那麼他們就會反向操作，停止拿地，減緩開工，從而導致房地產開發投資增速回落。2011年和2012年上半年即是如此。另外，房價變化領先於開發投資變化，比如去年6月全國70個城市房價環比由跌轉漲，而房地產開發投資同比增速11月才見底反彈。

  政府必須關註和觀察接下去的房價變化。假如房價快速降溫，則半年後房地產開發投資增速也將回落，將二胎利率最低不利於穩增長。官方最好能在穩房價與穩投資之間，盡量找到平衡點，好在當前還有回旋的空間。新國五條細則出臺後，70個城市房價環比漲幅4月均值為0.95%，而3月為1.09%，也即4月漲幅已經有所回落，預計未來幾個月還將繼續回落。房價還在上漲，但勢頭放緩，可以佐證新國五條調控效果初顯。

  房價漲幅回落與開發投資增速提高同存，這是一個非常好的狀況，雖然不可能持久，但官方應該盡量維持這一現狀。關鍵在於房地產政策，既不應放松，也不宜加碼，維持政策現狀即可。直到這一有利現狀被打破、失去平衡時，再對政策進行調整也不遲。筆者認為，至少今年四季度之前，可以維持現狀。四季度存在房價環比漲幅再度擴大的可能，2010年四季度就曾出現過這種情況。

  當前中國經濟矛盾重重。一方面，實體經濟復蘇乏力，大學生就業難；另一方面，熱錢不斷流入，人民幣持續升值，貨幣供應增長偏快。今年原定M2增幅目標為13%，今年1-5月超15%。金融指標寬松化，卻不能刺激實體經濟，隻能加大未來CPI上行的壓力。同時須警惕地方投融重劃區釣蝦場資平臺的債務風險。改革求進，但都應穩字當頭。

  還應關註兩點。其一，住宅市場確實回暖已逾一年，但今年1-5月全國開發企業購地量仍是負增長，房屋新開工量剛剛由負增長轉為正增長，房地產投資建設指標仍較虛弱。其二，在不斷升級的調控政策下，當前一二線城市的住宅成交中，絕對以自住需求為主，投資需求比重，估計不足一成，而2007年、2009年曾高達三成左右。基本這兩點，加之當前房價上漲勢頭趨緩，房地產調控不宜再加碼，應重視房地產對於穩增長的客觀作用。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-17/08373259081.shtml

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