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土地財政盛宴拐點已現

近日，有機構公佈的數據顯示，5月全國20個重點城市土地出讓金237億元，創2009年3月來新低，前5月累計為1892.6億元，縮水1141億元；而中原集團監測的數據也顯示，13個城市5月居住用地總成交面積82公頃，較前4月平均成交量大幅縮減近7成，其中北京5月土地收益僅為0.7億元，環同比分別大降98%和98.2%。當前各地土地財政收入銳減，究竟是類似2008～2009年的波動性中止，還是土地財政拐點來臨？坦白說，拐點論更為貼切，而且目前的拐點可權作為2008年房地產市場走勢的承續，因為拐點事實上形成於2008年，2009年土地財政的反彈是政策噪音對市場的扭曲性幹擾。當前全國土地市場趨冷，首先源自近年來土地城市化率拔苗助長式急速擴展。土地市場真正啟動於1994年分稅制後，即分稅制削弱瞭地方財力，但1998年的房改賦予瞭地方土地收益權。然而，這迅速使各地患上瞭土地依賴癥，導致在短短15年時間內，各地就急速地上演瞭一場以時間換取空間的寅吃卯糧土地饕餮大餐；加之巨額財金刺激導致各地肩負巨額負債，地方財政再臨考驗，致使94～98年的中央地方稅制博弈格局再顯。數據顯示，中國城鎮化率已由1979年的17.9%提升至2011年底的51.27%，而中國城鎮化率發展最快的當屬1998年房改後，如2009年末的城市化率為44.9%，而僅兩年後的2011年城市化率就達到51.27%，上升瞭6.37個百分點；而2011年底城鎮戶籍人口僅為33%，建成區面積卻在過去十年內翻瞭一番。 不過，隨著城鎮化擴容，城鄉用地產生瞭明顯的擠占效應。如基於當前土地的城鄉二元體制，城鎮化對農地擠占，在農地補償標準過低下，蛻變成瞭新的城鄉剪刀差，導致農村的土地和金融等要素資源大量流失，加劇瞭農業弱勢，並使農產品面臨突出的供給沖擊，致使近年來通脹千篇一律地表現為農產品價格上漲。鑒於此，隨著城鄉土地使用矛盾突出，占用農地的城市化空間嚴重受阻，同地同價同權政策被社會廣為接受，以及舊城改造成本高企等，今後地方政府很難獨享土地級差地租收益，甚至會出現土地出讓收益與土地開發成本倒掛之風險。當前各地將相繼進入城市化負債消化期，地價走弱不可避免。土地級差地租收益源自非農生產率與農業生產率之差，即土地用途改變後，單位土地多帶來的產出值差異。當前地價下降本質上是單位土地在改變用途前後的勞動生產率已下降，導致級差地租效應回落。其一，當前經濟超預期回落，產能過剩和需求不足同時存在，基於貿易和FDI的國際技術外溢也下降，導致非農勞動生產率處於邊際效用遞減狀態，致使非農用地無法支撐高地租。其二，近年來各地級差地租的飆升更多源自寬松貨幣下的資產泡沫效應，而非農業與非農產業的生產效率比價效應，這使得當前地價與房價一樣都面臨較大的資產泡沫風險，即過去的高地價和房價是對未來若幹年經濟增長的透支。而要維持地價和房價高位運行的條件目前已不具備，因為人口老齡化下中國真實儲蓄率將呈回落態勢，這意味著要維持地價和房價穩定，隻能通過通脹壓縮最終消費以變相積累儲蓄資源，而這將導致通脹惡化，加劇社會矛盾。由此可見，當前土地財政拐點已現，歷經18年的分稅制改革將再度回歸原點，如目前營改增和地方自主債試點等，預示著中央地方分稅制博弈重新胎動。而財權事權相統一的分稅制，以及政府職能與市場邊界的重新定位，將是中國走出地方財政困境和走出房市泡沫恐慌的必然之途。否則，伴隨著外需市場回落，央行將難以通過外匯占款和外匯儲備釋放流動性，支撐資產價格泡沫化。

新聞來源http://news.hexun.com/2012-06-02/142043745.html

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